不動産運用を成功させるためのポイントとは？

不動産運用は安定した収入を狙える資産運用方法の1つです。
しかし中には、運用に関して不安を抱えている方も数多くいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産運用のポイントをご紹介します。

 

□不動産運用のメリットとは？

 

不動産運用とは、所有している不動産を他者に貸すことで利益を得ることや、売却して利益を得ることを指します。
不動産運用と聞くと、多くの方は前者の方法をイメージするでしょう。
後者の方法では、不動産を売却して得た利益をさらに株や証券などで運用することもできますね。

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

まず、不動産を貸すことで継続的な収入を得る方法です。

この方法では主に、マンションやアパートを貸すことで、毎月の家賃収入を得られます。
入居者がいなくならない限り収入が途切れないため、上手くいけば安定した収入を狙えます。
しかし、空室率が高くなったり、入居者を確保するために家賃を下げたりするケースもあります。
入居者を獲得できるかどうかがカギとなりますね。

次に、売却して利益を得る方法です。

こちらは、不動産を一度に売却してしまい、現金収入を得る方法です。
家賃収入を狙う場合と違って一発勝負であるため不安に思う方も多いかもしれません。
しかし、今後人口が減っていく日本においては、家賃収入を狙うよりも確実な方法かもしれません。
時間の経過によって不動産の価格が下がることもありますので、時期をとらえて売却を検討することも必要かもしれません。

そして、売却によって得た利益を運用する方法です。

こちらは、不動産の売却によって得たお金を、株や外貨、投資信託などで運用し、配当金や分配金を得る方法です。
資産を運用して得られた利益をインカムゲインと呼びます。
この方法では不動産を所有し続ける必要がありません。
資産を分散させられることも利点の1つです。

 

＊不動産運用のメリット

 

不動産運用の方法をご紹介しましたが、不動産運用にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
4つのメリットをご紹介します。

1つ目は、年金の代わりになることです。

家賃によって安定した収入を得られれば、公的年金では足りない部分のお金を賄えます。
年金で十分生活できるという人にとっても、さらに月々の収入が増えるため、豊かな生活ができますね。

2つ目は、節税対策になることです。

賃料から、固定資産税やローン金利を経費計上できるため、節税になります。
相続対策にも有効で、同じ価格でも現金より不動産で相続する方が相続税が安くなることも期待できます。

3つ目は、インフレ対策になることです。

インフレ（インフレーション）とは、物価が上がることを指します。
インフレが起こると土地の価格も上がるため、不動産を運用することでインフレ対策になります。

4つ目は、不動産を持っていること自体が強みになることです。

不動産を持っていれば、将来何かあったときに活用できますね。
家族や親戚をそこに住まわせるという活用方法もあるため、持っていること自体が強みになると言えるでしょう。

 

□安定したインカムゲインを得るためのポイントとは？

 

不動産の家賃収入によるインカムゲインを得るためには、いくつかの押さえておくべきポイントがあります。
ここでは、2つのポイントをご紹介します。

1つ目は、人気の立地条件を知っておくことです。

家賃収入をより確実に得るには、立地条件について把握しておくことが大切です。
例えば、大都市の中心部は常に需要があるため空室になりづらく、安定したインカムゲインが期待できます。

一人暮らしの大学生にとっては大学や駅が近くにあることが優先ポイントですが、家族連れにとっては公園や小中学校が近くにあることが優先されます。
ターゲットをどの層に定めるかによっても見るべき立地のポイントが異なるため、エリアを良く調べ、立地について詳しく把握しておきましょう。

2つ目は、人気の住宅設備を知っておくことです。

住宅設備として人気が高いのは、ドアモニターやオートロック、宅配ボックスなどが挙げられます。
これらは賃貸物件を探す際の参考にしている方も多いため、不動産からの賃貸収入を狙う場合には意識しておきたいポイントです。
他にも、エレベーターやインターネットの設備も非常に重要度が高いです。

 

□不動産運用を行う上で知っておくべき知識とは？

 

不動産運用を行う上で知っておくべき知識はさまざまです。
ここでは、それらの知識の中からピックアップしたものをご紹介します。

 

＊利益は利回りで計算する

 

不動産投資の利回りには、2つの種類があります。
それは、表面利回りと実質利回りです。

表面利回りには経費や税金といった諸費用や空室率が考慮されていないため、簡単な指標と言えます。
一方で実質利回りには空室損や諸費用が含まれているため、より性格に利回りを把握できます。

この2つの指標の違いを理解して、正しく利回りを把握しましょう。
高山不動産の管理物件オーナー様でしたら、実質利回り計算についても細かくコンサルさせていただきます。

 

＊経費について理解する

 

経費について理解していないと、実質利回りを計算できません。
必要経費としては、修繕費、設備費、減価償却費が、税金としては固定資産税、所得税、消費税などが挙げられます。

これらの経費を踏まえた上で利回りなどの計算を行い、計画を立てる必要があります。

 

□まとめ

 

今回は、不動産運用のメリットや安定したインカムゲインを得るためのポイント、知っておくべき知識について解説しました。
押さえておくべきポイントをしっかりと押さえて、不動産運用に成功できると良いですね。

 

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※こちらは2021年8月6日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。