相続した土地を売却する際の節税方法について解説します！

2022.01.13

相続した土地をお持ちで売却を視野に入れている方も多いでしょう。
その中で、「土地の売却にはどのような税金がかかるのだろう」「節税する方法はあるのだろうか」という疑問も出てくるでしょう。

そこで今回は、相続した土地の売却でかかる税金と節税について紹介します。

□相続した土地の売却にかかる税金とは

相続した土地の売却には、3つの税金が発生します。

1つ目は、登録免許税です。

登録免許税は、土地の名義変更を行うときに必要になります。
登記内容を変更するときに法務局に支払うわなくてはいけません。

相続の場合の名義変更の登録免許税は、「登録免許税＝固定資産税評価額×0.4パーセント」で求められます。

固定資産税評価額とは、固定資産税納税通知書での価格です。
最後の0.4パーセントとは、相続や合併を原因とする所有権移転登記の税率のことで、司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬も別途かかります。

2つ目は、印紙税です。

土地の売却には、印紙税もかかります。
不動産の売買契約書には、課税文書と呼ばれる印紙を貼らなくてはいけません。
そのため、記載する金額に応じて印紙を貼りましょう。

具体的には、500万円超1000万円以下ですと10000円、1000万円超5000万円以下ですと、20000円、5000万円超1億円以下ですと、60,000円です。

ただし、平成9年4月1日から平成26年3月31日までに作成されている不動産譲渡の契約書の場合は軽減税率が異なるため注意が必要です。
3つ目は、譲渡所得にかかる所得税や復興特別所得税、住民税です。

土地の売却で譲渡所得が発生する場合には、所得税および復興特別所得税、住民税が課せられます。

相続した土地を売る場合は、売却額が高額になるにつれて納税額が上がります。
そのため、できるだけ売却額を抑えて、譲渡所得税を節税することをおすすめします。

その場合の注意点を紹介します。

1つ目は、取得費が分かる書類を探すことです。

譲渡所得を少しでも低くすると、おのずと譲与所得税も下がります。
譲渡所得とは、土地の売却価格から土地の取得にかかった取得費と土地を売却する時にかかった譲渡費用を差し引いた金額です。
この譲渡所得の計算で、相続した土地の取得費が分からず税金を多く払ってしまう方も多いです。

少しでも譲渡所得税を節税したい場合は、取得費が分かる書類を探してみてください。
取得費は土地の購入費用や仲介手数料、印紙税、登録免許税なども含みます。

2つ目は、土地の所有期間を確認することです。

譲与所得税は、土地の所有期間によって税率が変わります。

土地を売却した年の1月1日時点で売却する土地の所有期間が5年以下である場合には短期譲渡所得となり、税率は所得税、住民税合わせて、39.63パーセントです。
5年超の場合は長期譲渡所得で、税率は、合わせて20.315パーセントです。

所有期間5年近くで売却を迷われるのであれば、5年を過ぎてからの売却も考えてみましょう。

3つ目は、控除の適用期間に売却することです。

基本的に控除を使うためには、決まった期間内に土地を売却しなくてはいけません。
特に相続した空き家を売ったときに受けられる特例は譲渡所得から3000万円まで控除できるので、非常に有用です。

この特例の期間は、相続を開始した日から3年を経過する日がある年の12月31日までです。
これらは以下で詳しく解説します。

特例によっては期間が決まっているものもあり、土地の売却はすぐに完了するものではないため、計画的に売却活動を行いましょう。

上記で少し述べた特例による節税の方法を詳しく紹介します。

まずは、取得費加算の特例です。
これは、相続税の申告期限から3年以内に売却することで税の負担を減らせるものです。
期限は、相続税の申告から3年以内なので、3年10カ月以内の売却で適用できます。

この特例では、譲渡所得を計算する場合に、取得費に「売却にかかった相続税」を加算できます。
この場合の譲渡所得は、「土地の売却金額－（取得費＋売却した土地にかかる相続税＋譲渡費用）」となります。

この特例の条件は以下の3つです。

・相続や遺贈により財産を取得した者であること
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

次に、3000万円特別控除です。

これは、住んでいた土地を売却する場合に3,000万円の控除ができるものです。
この場合の譲与所得は、「土地の売却金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額3,000万円」で求められます。

これを使えば譲与所得税や住民税の課税がなくなる場合もあります。
しかし、所得費加算の特例との併用はできません。

この場合の条件は以下の通りです。

・その土地の譲渡契約が、家の取り壊し日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

・家の取り壊しをしてから譲渡契約を締結した日まで、その土地を貸駐車場などその他の用途で使っていないこと

今回は、相続した土地の売却でかかる税金について紹介しました。
相続した土地の売却をお考えでしたら、ぜひ当社にご相談ください。

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※こちらは2021年12月20日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。