持ち家をお持ちの方へ！賃貸に出す際の流れについて解説します！

持ち家をお持ちの皆さんの中で、いざ賃貸に出すとなった際の動きが分からない方も多いのではないでしょうか。
持ち家を出すとなっても、実際に入居者を見つけて賃貸に出すという手順を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、持ち家を賃貸に出すメリットとデメリット、貸す手順、貸し出す際の注意点について解説します。

□持ち家を賃貸に出すメリットとデメリットとは？

＊持ち家を賃貸に出すメリットについて

まずは、賃貸収入を得られることになります。
持ち家を空き家のままにしていても、固定資産税が課税されてしまいます。
さらに、物件周辺の安全を考慮する必要があるため、維持管理費も要します。

持ち家を賃貸物件にすることによって得られる賃料収入で、それらの費用を支払う原資を作れる可能性があります。
また、売却とは異なり、所有権を手放すわけではないです。
所有権はありますので、将来的に賃貸物件を自宅として住むことも可能になります。

＊持ち家を賃貸に出すデメリットについて

対して、デメリットは入居者トラブルが挙げられます。
使用状況が不良である可能性があるためです。
それにより、近隣住民とのトラブルが生じることもあります。
また、退去時の手続きで揉めるケースも想定されるでしょう。

持ち家を賃貸物件にすることは、借主として大家業を営むことになります。
それゆえ、入居者がいない場合は、賃料収入を得られません。
入居検討者に魅力的な物件に見せるように工夫をしましょう。

そのため、入居者満足向上へ努力し続けることが必要になるでしょう。
そのことを念頭に踏まえて大家さん業を継続することが大切です。

□持ち家を貸す手順について

ここまでは持ち家を貸すメリットとデメリットについて解説しました。
どちらも踏まえたうえで、この章では持ち家を貸す手順について解説します。
実際に貸す際にはこの手順にしたがって、実行すると円滑に進むでしょう。
ぜひ参考にしてみてください。

まず1番目に賃貸物件を扱う不動産会社探しです。
一口に不動産会社と言っても得意分野はそれぞれで異なります。
賃貸仲介や賃貸管理を得意分野にしている不動産会社かどうか最初に確認してください。

2番目に不動産会社との契約を結びます。
利用する不動産会社を選択後は、契約を結び賃貸物件の広告を出します。

そして、契約は媒介契約と管理委託契約があります。
媒介契約は不動産会社が入居者を募集するのみとなり、鍵渡し後は大家さんが全て管理を行います。
管理委託契約は鍵渡し後の家賃集金、クレーム対応、更新業務、解約受付、退去精算まで全ての業務を不動産会社に任せることが出来ます。

状況に応じて使い分けしてもいいのですが、管理委託契約も依頼した方が不動産会社が新規入居者を見つけてくる熱意が高まります。

3番目に賃料や入居条件を定めて入居者を募集します。
契約形態決定後は、賃料や入居条件などの具体的な箇所を決定していきます。
賃料設定は入居者を獲得するための重要なポイントとなります。
高価格で設定すると利益は大きいですが、入居者の獲得がその分困難になるでしょう。
ただし、反対に低価格に設定すると入居者が獲得しやすいですが、利益が小さくなる側面があります。

4番目に内覧後に賃貸契約を結びます。
入居希望者が現れた場合には内覧をしてもらい、各種条件も確認できたら契約手続きです。
契約が結べるまでこのステップを繰り返していくことになります。
ここで、賃貸契約を結んで入居が決定することで家賃収入を得られることになります。

以上の、ステップを把握して、円滑に持ち家を貸し出せるようにすることが重要です。

□持ち家を貸し出す際の注意点について

最後に、持ち家を貸し出す際の注意点を2つ解説します。

1つ目は、普通借家契約と定期借家契約の違いについて知ることです。
期間限定で貸したい場合は定期借家契約にすることが重要です。
家賃は普通契約と比べ割安になることが多いですが、決められた時期には解約してもらえることができます。

それ以外の場合には普通借家契約を結ぶことが重要です。
長期間住みたいと考えている方から好まれますので、入居希望者が見つかりやすく、相場通りの家賃で貸し出すことが可能でしょう。

トラブルを回避するためにも自分に適したプランにしておくと後悔しなくて済みます。

2つ目は、住宅ローンが残っている際には住宅ローンの種類・控除を確認することです。
住宅ローンが残っているが、家を貸したいと考えている方は注意する必要があります。
住宅ローン自体は、自宅を購入するために使用するローンです。
そのため自分で住むことが前提になります。

家を貸し出す際には、事業用ローンに切り替えることが原則です。
事業用ローンは、基本的には住宅ローンよりも金利は上がります。
ただし、転勤時のみ賃貸するという事情であれば、住宅ローンのままで賃貸することも認めてくれる場合もあります。
状況によっても異なりますので、金融機関など専門家に相談した上で進めることが大切です。

□まとめ

今回は持ち家を賃貸に出すメリットとデメリット、貸す手順、貸し出す際の注意点について解説しました。
収入を得られる反面、トラブルも起こる恐れがあるため地元で信頼できる不動産管理会社をパートナーに選び、解説した手順をしっかり把握して実施することが大切です。

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こちらは2022年2月6日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。