サブリース契約とは？その仕組みや特徴についてわかりやすく解説！

サブリース契約とは、空室リスクを軽減できる賃貸経営の方法のひとつです。
サブリースのデメリットを把握せずに契約をすると後悔する可能性もあります。
そこでこの記事では、サブリースについてメリットやデメリット、注意点などをご紹介します。
正しい知識を持ってサブリース契約をすべきか判断いただくために、参考になれば幸いです。

 

□サブリース契約とはどんなもの？

 

「サブリース契約をすると楽に家賃収入を得られる」
このような甘い言葉につられてサブリースをして、トラブルに巻き込まれるケースがあります。
サブリース契約自体は決して悪いものではないので、正しく理解した上で契約することが大切です。

まずは、サブリース契約に関する基本的な知識をお伝えします。

サブリース契約とは、アパートやマンションなどの建物をオーナーさんから丸ごと不動産会社が借りて、部屋の賃貸を不動産会社が行うといったものです。
つまり、部屋を又貸しする契約のことを指します。

通常の場合は、オーナーと入居者の2人がいます。
その両者の間で部屋の賃貸契約があり、入居者は家賃を支払います。

サブリースの場合は、オーナーと入居者の他に不動産会社がいる状態です。
オーナーがまずは不動産会社にまるごと建物を貸し出します。
そしてその対価としてリース料金を受け取ります。

入居者は不動産会社を通して部屋を借ります。
そして家賃も不動産会社に支払います。

不動産会社はオーナーと入居者の仲介の役割を担うのです。
主な業務としては、各種手続きの代行をしたり建物の管理をしたりします。

 

□サブリースのメリットとデメリットとは？

 

続いては、サブリース契約のメリットとデメリットをご紹介します。

 

＊メリット

 

不動産のオーナーが最も避けたいことは、家賃収入が0という状況でしょう。
不動産の管理費用だけがかかり、家賃収入がなければ負担が膨らむだけです。

サブリースを利用することで、空室リスクを回避することが可能です。
そのため初めて不動産投資を行う方や副業としてゆるく不動産投資をされている方にとっては、メリットが大きいかもしれません。

また、入居者からのクレーム対応をしなくて済む点もメリットと言えるでしょう。
オーナーは不動産会社と契約を結びます。
実際に住んでいる入居者とは契約関係にありません。

そのため、物件の管理のみならず、クレーム対応なども不動産会社に任せられます。
トラブルに巻き込まれるリスクも減るかもしれません。

 

＊デメリット

 

メリットだけを聞くと、良いところしかない魅力的な契約にみえます。
しかし、実際のサブリース契約は、アパートの建設にプラスしてサブリース契約をしているところが多いです。
つまり、アパートの建設費用で多くの収益を得ていることが多いでしょう。

サブリースを行っている不動産会社の中には、家賃保証と謳っているところもあるかもしれません。
しかし、実際にはきちんと保証されていないこともあります。
そのようなトラブルに遭ってしまった際も、オーナーは消費者でなく賃貸経営者として見られてしまいます。
そのため、知識がないために不利な立場になってしまうこともあるのです。
サブリース契約をするにしても、信頼のおける不動産会社選びが大切になるということです。

 

□サブリースの注意点をご紹介

 

最後にサブリース契約の注意点をご紹介します。

1つ目の注意点は、サブリース契約で発生する費用についてです。
一般的に、サブリース契約によるサブリース会社が保証する賃料は、本来の賃料の80パーセントから90パーセントです。
つまり、サブリースを活用する場合は、本来賃料の10パーセントから20パーセントの費用がかかっていることになります。

これまでもサブリースによるトラブルが報道されていたことがあります。
報道な内容としては、「30年間家賃保証」や「空室リスクはない」などとオーナーに説明していたが、実際は保証賃料の見直しなどがあったというものです。

2つ目は、サブリースの契約期間と家賃保証の見直しに関してです。
先ほども触れたように、家賃保証には見直しをされることがあります。
契約書に数年ごとに家賃保証の見直しがあることが明記されていることが一般的でしょう。

賃貸物件も初めは新築で綺麗だったため価値が高かったが、老朽化していくので価値は落ちていきます。
そのため見直しによって、適正な価格がつけられることが通常でしょう。
見直しがあることは当然のことと言えますが、知らないで契約してしまうと思ったように収入を得られません。
そのため、数年ごとに見直しがあることを踏まえたうえで、それでもキャッシュフローが悪化しないか事前にシミュレーションしておくことが重要です。

 

□まとめ

 

今回は、サブリース契約について解説しました。
サブリース契約は一見魅力的な契約に見えますが、トラブルが多いのも実情です。
ご紹介した注意点を押さえて、後悔のない判断に役立てていただけたら幸いです。

 

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※こちらは2022年4月7日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。