不動産の売却には税金がかかる！計算方法をわかりやすく解説！

所得税、住民税、復興特別所得税、印紙税、登録免許税、消費税、これら全て不動産の売却でかかる税金です。
不動産を売却するのであれば、この税金の種類とそれぞれどのように計算していくのかを知っておかなければなりません。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の計算方法を分かりやすく解説します。

 

□不動産売却でかかる税金の種類

＊譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た際に課税される税金です。
不動産を所有している期間によって税率が変わり、5年以下ならおよそ39.63％、5年超ならおよそ20.315％になります。
5年以下の所有期間の場合の税率はおよそ40％とかなり高くなっていますが、要件を満たせば様々な特例を適用できるので、上手に活用していきましょう。

 

＊印紙税

不動産の売買契約書に貼り付ける印紙を用いて納税する税金で、税額は契約金額によって変わってきます。
例えば1,000万円から5,000万円の契約金額であれば、2万円の印紙税が必要になります。

ただ、令和4年現在、印紙税の軽減措置が2年延長され、軽減税率が適用されることになりました。
よって、先ほどの契約金額であれば1万円の軽減税率が適用されます。
詳しくは国土交通省や国税庁のHPをご覧ください。

 

＊登録免許税

売却する不動産で住宅ローンを組んでいた場合には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは、家や土地を借金の担保とするために設定する権利のことです。
不動産を売却するのであれば、この抵当権を抹消する必要があるため、登録免許税を支払わなければなりません。
万単位の税金がかかるわけではありませんが、譲渡費用としてかかることを覚えておきましょう。

 

＊消費税

不動産会社へ仲介手数料を払ったり、司法書士に登記の手続きの報酬を払ったりすると、消費税がかかります。
令和4年現在での消費税は10％ですから、金額に合わせて10％の税金がかかります。
なお、不動産投資家が事業用の不動産を売却する際には、建物部分にも消費税が課されるので注意が必要です。

 

□不動産売却益と売却益にかかる税金の計算方法

不動産売却における税金を計算するには、まず不動産売却益について知っておく必要があります。
初めに紹介した譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)には、この不動産売却益に課税されるからです。

不動産売却益(譲渡所得ともいいます)とは、不動産を売却して得た金額から経費を差し引いた「純粋な利益」のことを指します。
不動産が売れた金額そのままではなく、あくまで所得として残った額に対して課税されるのだという認識をしておいてください。

よって、不動産売却益は以下の計算方法で算出できます。
不動産売却益＝売却価格−(取得費＋譲渡費用)−控除金額

取得費とは、売却した不動産を取得した際に必要だった各種費用のことです。
例えば、以下の費用が当てはまります。

・不動産の購入代金
・建築代金
・購入時の仲介手数料
・購入時の税金
・設備費
・土地改良費
・リフォーム費用　など

なお、不動産が中古の建物の場合には購入代金から減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費の計算方法は、建物の購入価格×0.9×償却率(国が定めた係数)×経過年数です。
建物を売却するのであれば注意してください。

譲渡費用とは、不動産を売却するのに必要だった各種費用のことです。
主に以下の費用が当てはまります。

・不動産会社への仲介手数料
・印紙税
・(売却のための)建物の取り壊し費用　など

控除金額とは、特例を用いて不動産売却益から差し引けた金額のことを指します。
特例については「譲渡所得税とは？節税は可能なのか？」という記事にて詳しく記載してありますので、よろしければそちらをご確認ください。

こうして算出された不動産売却益に税率をかけることで、譲渡所得税が計算できます。
税率は先ほどもご説明したように、不動産の所有期間によって変わってくるので、必ず事前に確認しておきましょう。
所有期間が5年以下ならおよそ39.63％、5年超ならおよそ20,315％です。

 

□不動産売却益が出たら確定申告を

不動産を売却して利益が出たら、必ず確定申告を行って税を納める必要があります。
売却した翌年の2月16日から3月15日までに必ず行いましょう。
確定申告においては、3つの点に注意する必要があります。

1.住民税は後から送られてくる
2.利益が出なくても確定申告が必要なケースがある
3.前もって準備しておかないと慌ててしまう

まずは、住民税について確認していきましょう。
売却益にかかる税金「譲渡所得税」は、所得税と住民税と復興特別所得税の3つの税金のことです。
所得税の支払い手続きは確定申告で行いますが、住民税については手続きが必要ありません。
確定申告をした後の5月以降に納付書が送付されてくるので、それに従って支払うことになります。

次に、利益が出なくても確定申告が必要になるケースについて確認しましょう。
不動産の売却で適用できる特例には様々な種類があり、利益が出なかった場合の救済措置としての特例も存在します。
その特例を利用する際には、確定申告を必ずしなければなりません。
忘れてしまうと特例は利用できませんので、しっかりと注意しておいてくださいね。

最後に、早めに準備しておく必要があることについてです。
確定申告には様々な書類が必要になります。
ざっと数えても5種類以上、そこからさらに確認資料などを揃えれば莫大な量になります。

提出書類や資料を揃える時間、そして税額を計算する時間を考慮すると、早めに準備しておくことが非常に大切です。
自分でするのが難しいのであれば、専門家に依頼することも検討して、期限に間に合うようにしましょう。

 

□まとめ

今回は、不動産売却にかかる税金や計算方法について解説しました。
譲渡所得税の計算方法は、不動産売却益×税率です。
不動産売却益は、売却価格−取得費−譲渡費用から算出されます。
所有期間や特例の適用によって変わってくるので、慎重に計算しましょう。

 

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※こちらは2022年8月5日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。