地価公示価格とは？土地の売却価格の目安は何を参考にするべきか？

土地の売却を考えていると、専門用語の多さに驚きますよね。
なかでも土地の価格を表す言葉は、今回取り上げるだけでも4つもあります。
これらのなかには土地の売却価格の目安となるものもあるため、違いをしっかりと把握しておかなければなりません。
今回は、地価公示価格やその他の言葉の意味や違いを解説します。

 

□地価公示価格とは？土地の売却価格の目安になります

 

土地の売却について調べていると、まず地価公示価格という言葉を目にすると思います。
地価公示価格とは、国土交通省が発表している土地の価格のことで、土地売却の際に価格の客観的な目安として活用されるものです。
目安になる正常な土地価格として公示されていて、地価の基準が土地の場所によって上下するのを防ぐ役割を持っています。

価格は毎年3月中旬から下旬ごろに更新され、ある特定地点の1月1日時点での平方メートル単価が発表されます。
発表の詳細の日程は毎年異なりますが、新聞やテレビなどで報道されるのでメディアの動きに注目しておきましょう。

地価公示価格は、2人以上の不動産鑑定士がその土地を鑑定し、それぞれの鑑定結果を吟味することで決定されます。
土地の売買が行われると予想される土地はほとんど鑑定されていますが、必ずしも知りたい土地が鑑定されているわけではありません。
その場合には、次の章にてご紹介する基準地価を参考にしましょう。

地価公示価格は、国土交通省のサイトから確認することができます。
標準地・基準地検索システムにアクセスし、表示された日本地図から調べたい地区を選択してください。
役所や図書館などでも調べることができるので、お好きな方法で調べてみることをおすすめします

 

□基準地価や路線価の地価公示価格との違いとは？

 

地価公示価格について理解できたところで、よく似た基準地価や路線価についても確認しておきましょう。
いずれも公的機関が公表している土地の価格ではありますが、それぞれに役割や価格の決め方が異なります。

基準地価は、都道府県が調べた土地価格の目安のことです。
役割は地価公示価格と同じ適正地価の形成を目的としていますが、調査対象に縛りがないので、地価公示価格の補完的な役割も持っています。
評価は毎年7月1日時点に行われ、発表は9月下旬です。
同じ土地でも、地価公示価格と基準地価で重複して鑑定されることがありますが、違った時期に2度鑑定されることで地価の変動がより早くわかりやすくなるというメリットが得られます。

路線価は、国税庁が調べた土地価格のことで、税金を算出する際の基準になります。
評価は毎年1月1日時点に行われ、発表は7月1日です。
地価公示価格や基準地価のように、土地の売却の際に価格の目安となるものではありません。
あくまで税金の算出のために活用することを覚えておいてください。

土地が面している道路ごとに土地価格が設定されるので、路線価が定められていない地域もあるかもしれません。
贈与税や相続税を知るために必要な場合は、地域ごとに決められた評価倍率を固定資産税にかけて計算しましょう。

 

□土地の売買で実際に取引される価格は実勢価格

 

地価表示価格とは、土地売却の際の価格の客観的な目安であることをご紹介しました。
実際に取引する際の土地価格は、実勢価格と表現されます。
取引の当事者間で自由に価格を決められるので、需要や様々な事情によって価格が変動します。

例えば、地価表示価格が2,000万円の土地があるとしましょう。
需要が高いのであれば、地価表示価格にかかわらず、実勢価格は3,000万円ほどになるかもしれません。
一方、売主が何らかの事情で急いで売却したいという場合には、実勢価格1,500万円で取引される可能性もあります。
実勢価格は、実際に取引を進めていく中で決まっていくものであり、実際に取引が終了するまで誰も予想することはできません。

とはいっても、土地を売り出す際には、ある程度基準を考慮した上で、目安の実勢価格を設定する必要があります。
その際の目安となるのが、地価表示価格を1〜1.2倍した価格です。

一般的に、実勢価格は公示価格の1〜1.2倍が目安といわれています。
あくまで参考値なので価格の変動があることは否定できませんが、目安にはなるので一度調べてみても良いかもしれません。
ただ、より実勢価格に近い価格を知りたいという場合には、不動産査定を依頼した方が確実です。

 

□まとめ

 

今回は、土地の価格を表す単語を4つ解説しました。
土地の売却の際の価格設定として目安になるのは、地価公示価格や基準地価です。
より確実な目安価格を知りたい場合には、不動産査定を検討した方が良いかもしれません。
相続税や贈与税など、税金を算出したい場合には、路線価が参考になるので覚えておきましょう。

 

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※こちらは2022年9月4日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。