地価公示法についてわかりやすく解説！
地価公示法とは、公示地価の手続きや効力について定めている法律です。
このように説明されても、今度は「公示地価」とは何なのか、という新たな疑問が出てきてしまいます。
今回は、土地の取引について全く知らない方でも簡単に理解できるよう、地価公示法についてわかりやすく解説いたします。
ぜひ最後までご覧ください。
□地価公示法をわかりやすく解説すると？
一般的に、土地はどのような金額で売買しようとも自由です。
当事者間の合意の上で締結された契約なのであれば、国家でも干渉することはできません。
これを、契約自由の原則といいます。
しかし、取引には必ず基準が必要となります。
適正な基準がなければ、その取引される土地の資産価値を正確にはかることはできないからです。
土地には、ひとつといって同じ土地はありません。
形も、面積も、地盤の状態も、特性は全て異なります。
そして、その土地の状態の資産価値は、売主や買主の価値観や事情によっても全く異なります。
そのため、適正な基準がない状態で、土地の資産価値を正確にはかることはできないのです。
その適正な基準の目安として設定されているのが、公示地価であり、公示地価についての概要をまとめた物が、地価公示法です。
とはいえ、地価公示法により定められた公示地価はあくまで「自由な取引において通常成立されると考えられる正常価格」のため、実際の取引では土地の特性や、取引する人のそれぞれの事情から、公示地価より低いことも高いこともあります。
また、公示地価は、建物がない更地の状態の価格を出しており、一戸建てやマンションなどの建物部分は考慮していないことに注意してください。
土地を評価して、公示地価を算出しているのは、不動産鑑定士と呼ばれる不動産を鑑定するプロの方です。
1つの土地につき2人の不動産鑑定士が別々で現地を調査し、最新の取引事情や収益の見通しなどを分析して価格を考えます。
さらに、国土交通省の土地勘定委員会が、地域間のバランスなどを配慮して、価格を考えます。
こうして公示地価は決められていくのですが、単に不動産鑑定士と土地鑑定委員会で評価を平均して算出しているわけではありません。
まず、代表的な土地を選ぶ際は、周辺の状況や形、広さなどを考えて、標準的な土地(以後、標準地と記載)を選ぶ必要があります。
その地域の価格の基準となる場所を選ぶので、非常に重要です。
標準地は、以下の点に配慮しながら選ばれています。
・代表性：その地域全体の地価の水準として代表できるもの
・安定性：近隣地域の安定した土地利用状況に配慮しているもの
・中庸性：環境、面積、形状等の調和が取れているもの
・確定性：他の土地と明確に区分されていて、範囲が特定できるもの
こういった条件を考慮した上で選ばれたのが標準地であり、その標準地を鑑定することで公示地価が定められるというわけです。
□地価公示法で公示地価はどのように定められる？
それでは具体的にどのような手順を踏んで、公示地価が公表されていくのかを確認していきましょう。
公示地価は、大きく分けて5つのステップに分けて進められます。
1.標準地を選ぶ
国土交通大臣と、国土交通大臣によって任命された土地鑑定委員会で、先ほど紹介した4つの点を配慮しながら標準地を選定します。
土地取引がある程度見込まれる公示区域と呼ばれる区域内から選定され、その中でも「標準的である」と判断される土地を選びます。
2.標準地の正常価格、つまり公示地価の決定
2人以上の不動産鑑定士が標準地の価格を鑑定、評価し、それをさらに土地鑑定委員会が審査して、標準地の正常な価格すなわち公示地価を決定します。
無論、標準地の鑑定を行った不動産鑑定士は、公表まで情報を漏らしてはいけません。
3.官報に公示
毎年1月1日時点での単位面積あたりの公示地価を、4月1日に官報に公示します。
4.関係市町村へ報告
公示事項について、市町村長に送付します。
公示事項は以下の通りです。
・標準地の所在地
・標準地の単位面積あたりの公示地価、価格判定の基準日
・標準地の状態
・標準地やその周辺の土地利用状況
・標準地の前面道路やライフライン、主要な交通施設、都市計画等その他
5.市町村長が公示事項を一般閲覧可能にする
ここで公示地価として、事項も併せて閲覧可能になります。
地価公示法で定められている効力の通り、土地取引を行う者は公示地価を指標として取引できるよう努めなければなりません。
これは個人間、企業間、地方公共団体などどのような者であっても、当てはまります。
□まとめ
今回は、地価公示法についてわかりやすく解説しました。
地価公示法とは、土地取引における指標である公示地価についての概要をまとめた法律です。
国として適正価格である公示地価を公表することで、取引の基準を作っています。
土地の適正価格を知りたい場合には、国が公表している公示地価を参考に考えてみましょう。
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※こちらは2022年10月1日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
