アパートの空室が埋まらない！とお悩みの大家さんへ
「アパートの空室がなかなか埋まらない」「効果的な空室対策を知りたい」とお悩みではありませんか？
空室の状態が長く続けば続くほど家賃収入の機会損失が発生しているため、一刻でも早く解決したいところですよね。
アパート経営で安定した収入を得るためには、空室期間をなるべく短くすることが大切です。
今回の記事では、アパートの空室が埋まらない原因や埋めるための方法、やってはいけない空室対策について解説します。
お悩みの大家さんはぜひ参考にしてください。
□アパートの空室がなかなか埋まらないのはなぜ？埋めるための方法とは
先述したように、アパート経営で安定した収入を得るためには、空室となる期間を短くし、退去と入居のタイムラグをなるべく少なくする必要があります。
まずは今のアパートの空室がなぜ埋まらないのか、原因を考えてみましょう。
＊1.アパートの情報を上手く広告できていない
立地条件や利便性が良いのにもかかわらず、なかなか空室が埋まらないのであれば、それは上手く広告できていないからかもしれません。
ひと昔前までの、不動産会社の窓に広告を張り出したり、冊子に情報を載せてもらったりするような広告では現代では上手くいきません。
【対策】
最近ではネットで情報収集してから不動産会社に問い合わせるのが主流となっているため、媒体やネットでアパートの情報を積極的にアピールする必要があります。
不動産のポータルサイトや、レインズと呼ばれる物件情報サイトを上手く活用して、ターゲットに合った広告方法を今一度考えてみましょう。
＊2.賃料を周辺の類似物件よりも高めに設定している
アパートを探している方は、類似物件があるとより賃料の安いアパートを選ぶ傾向にあります。
そのため、立地条件や築年数などの条件が類似している物件と比較して、賃料を高く設定している場合は、他のアパートに入居希望者が流れていっているかもしれません。
【対策】
空室がなかなか埋まらないのであれば、賃料設定を見直す必要性が出てくることもあるでしょう。
ただ、安易に賃料を引き下げてしまうと、その入居者が退去するまで同じ賃料設定のままにしなくてはなりません。
入居者が退去しない限り家賃収入が減り続けてしまうため、慎重に検討しましょう。
＊3.修繕できていない
アパート修繕の判断は大家さんにあるものです。
少しでも支出を抑えたいからと、不具合が生じるまで修繕を控えてしまってはいませんか？
適切な修繕が行われていないとその分アパートの魅力がなくなるため、内見の際に築年数以上に古いという印象を持たれてしまう可能性があります。
【対策】
劣化状況に応じて、適切な修繕を行いましょう。
管理会社に任せている場合は、一度実際に物件を確認することをおすすめします。
修繕を行えばそれだけ支出は増えますが、資産価値の下落は防げます。
定期的なメンテナンスをして綺麗な状態を保ちましょう。
＊4.共用部分の清掃が行き届いていない
廊下やエントランスなどの共用部分は綺麗に清掃できていますか？
共用部分が汚いと、入居を希望する方だけでなく入居者の満足度も低下させる原因にもなりかねません。
【対策】
入居したい・住み続けたいと思えるような居住環境を整えられているか、今一度振り返ってみましょう。
管理会社に物件の管理を任せている場合は、清掃の責任は管理会社にあることになります。
依頼したような対応をしてくれないのであれば、管理会社の見直しを検討してみるのも1つの方法です。
＊5.セキュリティが万全ではない
女性やファミリー層をターゲットとしているのであれば、セキュリティ対策はあったほうが良いものです。
セキュリティ面に関しては、入居希望者にとって必須条件ではなくても、決め手となる部分にはなりえるため、検討してみることをおすすめします。
【対策】
集合玄関のアパートであれば、新たにオートロックを設置するのは場所的にもコスト的にも現実的ではありません。
その場合は防犯カメラを活用するなどして他のセキュリティ対策を模索しましょう。
＊6.周辺に新築アパートができた
周辺にアパートが新築されると、それだけライバルが増えることになるため、入居希望者が減ってしまうことがあります。
実際、新築であることは探し手にとっては大きな魅力となるため、差別化できる何かがなければ太刀打ちは難しいかもしれません。
【対策】
新築されたアパートとの差別化を図りましょう。
思い切って新しい設備を取り入れてみたり、新築されたアパートよりも賃料を下げてみたりと、アパートの新しい魅力を引き出してみてください。
＊7.トラブルを起こす入居者がいる
アパートを経営していると、隣人に迷惑をかけてしまうようなトラブルを起こす入居者と出会ってしまうことがあります。
このような入居者への対処は難しいですが、だからといって放置してしまうと空室の原因になりかねません。
【対策】
トラブルを起こすような入居者は退去させることで対処が可能です。
ただ、強制退去はよほどのことがない限り難しく、反発されてさらに事態が悪化する可能性も否定できません。
一人で解決しようとせず、弁護士などの専門家や管理会社を頼って対処しましょう。
□その空室対策、ちょっとまって！
空室を減らすことができれば、それだけ安定した収入を得られるようになります。
しかし、闇雲に対策を進めてしまえば、効果が得られなかったり、費用対効果が悪かったりして、結局利回りが下がって収益も減ってしまう結果につながりかねません。
空室対策をする時は、慎重に検討する必要があります。
例えば、
・リフォームやリノベーション
・入居条件の変更
・モデルルームの設置
・ユニットバスをバストイレ別に変更
といった空室対策は、場合によっては結果的に悪影響を及ぼすことがあり、安易に採用してはいけません。
このような空室対策については、管理会社と連携しながら決めるようにしましょう。
当社では、大家さんの立場での収益の最大化を狙った最善の企画や運用をご提案しております。
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□まとめ
今回は、アパートの空室がなかなか埋まらない時の原因や対策、安易にやってはいけない空室対策についてご紹介しました。
アパートの空室対策では、原因を見極めた上で適切な対策を施すことが求められます。
おひとりで悩まず、プロの手を借りるのも選択肢の1つです。
お悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
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※こちらは2022年12月8日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
