満員御礼！空室対策の事例から学ぶ満室経営

人口減少の背景もあり、現在は賃貸物件の供給過多となっています。
賃貸を経営するオーナーさんにとっては、安定した収入を得るためにはいかに借り手のニーズを満たせるかが鍵です。
しかし、いざ空室対策を実施しようとなってもなかなか有効な方法がつかめませんよね。
そこで今回は、当社で実際におこなった空室対策の事例をご紹介します。
ぜひこの事例から学び、お役立てください。

 

□おかげで満室な空室対策事例

 

＊リノベーションで6割空室から満室へ

 

こちらは、当時築38年だった鉄筋コンクリート造の賃貸マンションの事例です。
経年劣化と機能の古さから、部屋のほとんどが空室となってしまっていました。
時代のニーズに合わない和室や押し入れは、物件の競争力を下げる要因となります。

鉄筋コンクリート造ということで建物の構造はしっかりしていたため、リノベーションで内装を新しくする空室対策を施しました。
大きな変更点としては以下の通りです。

・2LDKから間仕切りをなくして広々とした1LDKに
・フローリングの張り替え
・和室を洋室に
・押し入れからクローゼットに
・ヴィンテージ調に

10畳のLDKと6畳の和室2部屋から間仕切りをなくすことで、1LDKの開放的な空間に仕上げています。
また、ニーズに合わない和室や押し入れは全て洋風に変え、ヴィンテージ調にいたしました。

ヴィンテージ調は、
・流行に左右されることがなく、将来的にも受け入れられやすいデザインであること
・競合で取り扱いのないデザインであること
・新築のようなピカピカな状態でなくてもヴィンテージの風合いになること(原状回復費用が軽減できる)
これらの3つの理由から選択しております。

リノベーションによる空室対策で大切なのは、借り手のニーズに沿うことと家賃で回収できる予算内に収めることの2つです。
こちらの事例の場合は、5年で工事費用を回収してその後も満室経営が続いております。
空室対策としてのリノベーションが上手に活用できた事例ですね。

 

＊最低限のリフォームとニーズに合った設備導入で満室へ

 

こちらはターゲットを明確化することで、空室対策が成功した事例です。
洋室6畳とキッチン5畳、ユニットバスのみの最低限の間取りで、半分以上空室が出ている状態で相談を受けたところから始まります。

間取り的に単身向けの物件で、同じバス路線沿いの大学生をターゲットにされていましたが、学生数が少ないことやユニットバスであることが影響して、全く問い合わせがない状況でした。
そこで、当社での地元密着で培ってきた情報力と経験により、バス路線は少し離れますが、別の大学の留学生をターゲットにすることで満室にすることができたのです。
この時は、なるべく安い費用で最低限の綺麗さを維持できるよう対策を施しただけです。
年月が経過し、元々ターゲットにしていた大学生の生徒数が増えてきたため、日本人向けの物件へとシフトチェンジしました。

・クロスの張り替え
・ユニットバスをダイノックシートでスタイリッシュに
・エアコン前に物干しスペース設置
・冷蔵庫と洗濯機を設備として導入
・外壁塗装

これらの空室対策により、日本人学生のターゲットでも満室経営を達成できるようになりました。
部屋が狭く、間取り的には競争力が弱い物件ではありますが、学生やその親御さんのニーズに合う工夫を施すことで成功しています。
大がかりなリフォームをしなくても、ニーズを捉えて工夫をすれば有効な空室対策となりうるのです。

 

□ソフト面からの空室対策も大切

 

ここまで、どちらかというとハード面の空室対策をご紹介しました。
しかし、これからの賃貸市場で長きにわたって生き残るためには。ソフト面からの空室対策も併せて実施することが大切です。

例えば、物件の広告方法は時代に合っていますか？
現代はほとんどの方がスマホのアプリやウェブサイトで検索することで情報を収集し、そこから不動産会社へと来店されます。
ひと昔前のように、不動産会社の窓に物件情報を紙で貼り付けるだけでは全く効果がありません。
ネット上に情報を掲載し、しっかりと存在をアピールしましょう。

その際には、
・物件の印象が分かりやすい画像を多く掲載すること
・家賃は5,000円区切りにすること
・魅力をしっかり伝えられる文章にすること
の3つが非常に大切です。

ハード面からの空室対策も大切ですが、ソフト面も忘れないようにしましょう。

 

□退去を予防することも空室対策につながる

 

空室対策において最も重要なのは、できるだけ長く入居してもらうことです。
これが最も効果のある空室対策といっても決して過言ではありません。

冒頭でも申し上げたように、現代の賃貸はもっぱら借り手市場ですから、借り手のニーズを満たす必要があります。
入居者が退去してしまう理由は明確にできていますか？
その理由を把握できれば、最も効果の高い空室対策を施せるようになります。

・建物や設備の不具合
・共有スペースの管理が行き届いていない
・設備故障への対応が遅い
・入居者同士のトラブル
・相場に合わない賃料

これらは退去の要因として挙げられることが多いものです。
ご自身が所有されている物件で当てはまる部分がないか探してみてください。
退去を予防するためには、入居者の立場になって不満となる要因をつぶしていくことが求められます。

 

□まとめ

 

今回は、当社で実際に行った空室対策の事例をご紹介しました。
ソフト面や退去予防の観点からの空室対策についてもご説明しましたが、何か引っ掛かる部分はありましたでしょうか。
空室対策で共通して大切なのは、ターゲットとなる借り手のニーズを満たすことです。
賃貸経営にお悩みのオーナーさんは、ぜひ当社にてご相談ください。
地域密着型で培ってきた情報網やノウハウで解決へとサポートさせていただきます。

今回紹介した以外にも、金沢市内の物件を多く取り扱っております。
ぜひ金沢エリアの物件をご覧ください。

※こちらは2023年1月30日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。