アパートが空室だらけになる原因・対策は？なぜアパート経営は苦しくなるのか？

アパート経営は、うまくいけば継続的に安定した収入を得られます。

しかし、誰もがそのようにうまくいくわけではありません。
さまざまな問題により、アパート経営で収入を得るどころか苦しくなってしまうケースも少なくありません。
アパート経営におけるリスクとしては、例えば空室リスクが挙げられます。

今回は、そんなアパートの空室問題について、その原因や対策をご紹介します。
アパート経営をお考えの方は、ぜひご覧ください。

 

□アパートが空室だらけになる原因は？

 

ここではまず、アパートにおいて空室が多く発生してしまう原因を紹介します。
ご自身が経営しているアパートにこれらが当てはまっていないか確認してみましょう。

 

1.アパートが知られていない
そもそもアパートが知られていないと、当然ながら入居希望者は現れません。

例えば、不動産会社の店舗やオフィスの外側に広告を貼り出しているだけの場合は、宣伝力が不十分だと考えられます。
不動産サイトやアプリに情報を掲載するなど、多方面での宣伝を試してみると入居者が早く集まるかもしれません。

 

2.賃料が高い
相場よりも賃料が高く設定されていると、何か特別な魅力がない限り、入居者を集めるのは難しくなります。

特に、同じような条件のアパートが他にもある場合は、賃料を同じかそれよりも安く設定しないと入居者は集まりにくいでしょう。

 

3.清掃が不十分
清掃が行き届いていないアパートは、魅力的に映りません。
同じ家賃のアパートで、きれいな物件と汚れている物件があれば、他に差別化ポイントがない限りきれいな物件が選ばれるでしょう。

 

4.入居者トラブルがある
騒音や異臭など、近隣住民とのトラブルが発生しているアパートに住みたいと考える人はいないでしょう。

トラブルに対してきちんと対処をしないと、新しい入居者が入ってこなかったり、既存の入居者が退去したりしてしまいます。

 

5.設備が古い・充実していない
設備が古い、あるいは少ないと生活が不便になるため、多少家賃が高くなったとしても設備が充実しているアパートを選ぼうと考える方は少なくありません。
そのため、設備の充実度は空室リスクに一定の影響を与えます。

 

□アパート経営が苦しくなる理由は？

 

アパート経営がうまくいかないと、苦しい状況に立たされてしまう可能性があります。
アパート経営が苦しくなる要因としては、空室リスクが大きいですが、他には以下の理由も挙げられます。

 

1.賃貸需要が低い場所で経営している
賃貸需要の問題は、空室リスクと密接に関係しています。
賃貸需要が低いエリアでは、賃貸需要が高いエリアに比べるとどうしても空室が発生しやすくなってしまいます。

 

2.借入金が過剰
借入金が過剰だと、必然的に毎月の返済額が大きくなります。
返済額が大きいと、少しの空室が発生しただけでも返済が苦しくなり、空室への対応力が弱くなってしまいます。

 

3.サブリースを十分に理解していない
サブリースとは、賃貸経営のリスクである空室リスクを回避する手段の1つで、サブリース会社が賃貸物件のオーナーから賃貸物件を借り上げて、転貸を行うものです。

「空室保証」とも呼ばれており、一定の空室が発生しても賃料が定額という意味では空室保証になりますが、完全に空室保証をしているわけではありません。
空室が増えたり、入居者の賃料が下がったりすると、サブリース会社から家賃減額の申出がくるようになるため、いずれにしても空室リスクがあることには変わりありません。

 

4.安易に追加投資をしてしまう
入居者満足度を高めたり、空室を埋めたりするためにはある程度の追加投資が必要になります。

しかし、安易に追加投資を行ってしまうと、反対に支出だけが膨らんでしまう場合もあります。
投資を行うことは必要ですが、必要な投資かどうかは慎重に見極める必要があります。

 

□アパートの空室対策は何をすれば良い？

 

アパートの空室対策としてはさまざまな方法が考えられます。
考えられる原因や状況に応じて選ぶべき対策は異なりますが、例えば以下の方法が挙げられます。

 

・募集条件を緩和する
・管理会社を変える
・賃料を引き下げる
・フリートレントを導入する
・初期費用を安くする
・宣伝方法や広告の内容を見直す
・セキュリティを強化する
・設備を充実させる
・修繕を行う
・トラブルを起こす入居者を退去させる
・他のアパートとの差別化を図る
・外壁塗装を行う
・リフォームやリノベーションを行う

 

募集条件の緩和や管理会社の変更、宣伝・広告の見直しなどは比較的低コストで行える対策ですが、一方で外壁塗装やリフォーム・リノベーション、設備の充実などは大きなコストがかかります。
対策によって見込まれる効果とコストのバランスを考えながら、最適な対策を選びましょう。

 

□まとめ

 

今回は、アパートの空室が生まれる原因や対策、アパート経営が苦しくなる理由について解説しました。

アパート経営は、空室をはじめとする様々な問題によって苦しくなってしまう場合があります。
アパート経営で大きな失敗をしないためにも、正しい知識を持って、適切な対策をしていきましょう。

 

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※こちらは2023年4月8日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。