不動産投資の空室リスクとは？部屋が埋まらない原因と対策をご紹介！

不動産投資は、うまくいけば大きな収入を得られますが、一方でさまざまなリスクが存在します。
空室リスクは、そうしたリスクの中の1つです。

空室があると、本来得られるはずの家賃収入を得られなくなり、維持費や税金などの出費だけが発生してしまいます。

今回は、そんな空室リスクに備えるために、空室が発生する原因や対策方法をご紹介します。
不動産投資を今後お考えの方は、ぜひご覧ください。

 

□不動産投資における空室リスクとは？

 

ここでは、不動産投資をする際に考えなければならない空室リスクについて解説します。

 

▼空室リスクとは

 

空室リスクとは、所有している物件の入居者が見つからず、空室ができることによって家賃収入が減少したり、ゼロになってしまったりするリスクのことです。
不動産投資にはさまざまなリスクがつきものですが、家賃収入が必要不可欠な賃貸経営においては、空室リスクは特に懸念すべきリスクだと言えます。

空室率が高まったり、空室期間が長引いたりしてしまうと、収入源である家賃が発生せずに出費ばかりがかさみ、経営が苦しくなってしまいます。

 

▼空室リスクはどれくらい？

 

総務省「住宅・土地統計調査」によると、
・全国の民間借家戸数は1,523万戸
・民営借家の空室戸数は360万戸
となっています。

 

ここから空室率を算出すると、全国の賃貸物件の空室率は23.6パーセントとなります。
地域によって空室率には差があることや、かなりの築年数が経過していて空室のまま放置されている物件もあることなどから、23.6パーセントという数字は正確な数字とは言えないかもしれませんが、1つの目安として見ておくと良いでしょう。

 

□空室が埋まらない原因は？

 

1.認知されていない
そもそもアパートの存在が認知されていなければ、入居者は集まりません。
最近ではネットで賃貸物件を探す人が多いため、ネット以外の従来の方法で入居者を募集している場合は、空室を埋めることは難しいと言えるでしょう。

 

2.賃料が高い
賃料が高いと、当然ながら入居者は集まりにくくなります。
賃料が高くても間取りや設備が優れていれば良いですが、同じような条件の物件が他にもある場合、他の物件よりも高い賃料設定では空室を埋めることは難しいでしょう。

 

3.共用部分の清掃が行き届いていない
共用部分の清掃が行き届いていない場合、入居者満足度が低下し、退去による空室リスクが高まります。

また、入居希望者が現れても、清掃されていない状態では候補から外されてしまう可能性が高まります。
自分が入居者の立場になったときに、入居したいと思えるような環境が整っているかをしっかり確認しましょう。

 

4.適切な修繕が行われていない
支出を抑えるために最低限の修繕しか行わない、あるいは多少修繕が必要でも修繕を先送りにしているような場合は、入居者満足度の低下につながるため注意が必要です。

また、適切な修繕が行われていない物件は、築年数以上に古びて見えるケースも少なくありません。
魅力的に見えない物件は空室が埋まりづらくなるため要注意です。

 

□有効な空室対策は？

 

1.募集条件を緩和する
入居者の募集条件を緩和することは、簡単にできる空室対策の1つです。
例えば、他の物件で断られる可能性が高い単身高齢者や外国人、ペットを買いたい人などを入居可能にすることで、空室を埋められる可能性があります。

ただし、トラブルなどのリスクには注意が必要です。

 

2.管理会社を切り替える
現在契約している管理会社や仲介会社を切り替えることで、入居者が集まりやすくなる場合があります。

管理会社や仲介会社にはそれぞれ異なる特徴があるため、物件やエリアに合った会社を探しましょう。

 

3.初期費用を減額する
敷金・礼金などの初期費用を安くすることで、入居のハードルが下がります。
中には敷金・礼金ゼロの物件にターゲットを絞って部屋探しをする方もいらっしゃるため、有効な対策だと言えます。

 

4.募集資料を見直す
いくつか対策を打っても空室がなかなか埋まらないという場合は、募集資料に問題があるかもしれません。

写真がきれいかどうか、情報がわかりやすいかどうかなど、今一度入居希望者の目線に立って見直してみると良いでしょう。

 

5.人気の設備を導入する
インターネット無料や宅配ボックス、エアコン、オートロックなど、人気の設備を導入することで物件の魅力は高まります。

設備の有無が入居の決め手となる場合もあるため、可能であれば設備を充実させることが望ましいです。

 

6.外壁塗装を行う
賃貸物件は外観のイメージも重要です。
同じような内装・設備でも、外観の状態に差があると、全体の印象は大きく変わります。
コストはかかりますが、イメージを大きく左右する、非常に有効な手段の1つです。

 

□まとめ

 

今回は、不動産投資の空室リスクについて、その原因や対策方法をご紹介しました。
空室の発生にはさまざまな原因が考えられますが、物件の状態や広告・宣伝、賃料設定は特に重要な要素だと言えます。

これらのポイントを改善することで、空室リスクに対処できる可能性が高まることでしょう。
また、対策方法の中にはコストの大きなものもあるため、対策を打つ際は慎重に検討しましょう。

 

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※こちらは2023年4月8日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。