空室リスクにはどうやって備えれば良い？空室を有効活用する方法をご紹介！
不動産経営を行う上では、必ず備えなくてはならない大きなリスクがいくつか存在します。
空室リスクはそうしたリスクのうちの1つで、物件の経営状況に大きな影響を与えます。
そのため、不動産経営を上手に行うためには、空室の発生を防いだり、空室を活用したりすることが重要なポイントとなります。
そこで今回は、空室を有効活用する方法や活用する際の注意点をご紹介します。
不動産経営を行っている方やこれから始めようとお考えの方は、ぜひご覧ください。
□不動産経営における空室リスクとは
▼空室リスクとは
空室リスクとは、文字通り不動産経営において空室が発生してしまうリスク、あるいは空室によって家賃収入が得られなくなってしまうリスクのことを指します。
不動産経営では、所有している物件を貸し出すことで収入が発生するため、空室が発生してしまうと家賃収入が得られなくなり、利益が少なくなってしまったり、場合によっては赤字になってしまうリスクがあるのです。
特に空室率が高かったり、空室期間が長引いたりすると損失も大きくなるため、不動産経営が苦しくなってしまいます。
▼空室はどのくらいあるのか
総務省による「住宅・土地統計調査」では、日本の住宅数平均賃料などのさまざまな資料が掲載されていますが、この資料の民間の借家戸数と借家の空室戸数から、日本の賃貸物件のおおよその空室率を算出できます。
この資料によると、
・民間借家戸数は1,523万戸
・民営借家の空室戸数は360万戸
となっており、ここから全国の空室率はおよそ23.6％だと分かります。
なお、東京都に限定すると、
・民間借家戸数は271万戸
・民営借家の空室戸数は54万戸
となっており、ここから東京都の空室率はおよそ19.9%だと分かります。
この統計には、かなりの築年数が経過しており空室のまま放置されている物件なども含まれているため、その点には注意する必要がありますが、いずれにしても、都心は空室率が比較的低いものの、全国的にある程度空室が存在していることが分かります。
□空室は有効活用できる？
空室リスクに備えるためには、空室が発生しないように対策したり、空室を早く埋めるための対応をとったりすることが大切ですが、一方で、空室を活用するという方法もあります。
空室を埋めることが難しい場合は、以下のような「空室を活用する」手段を考えてみると良いかもしれません。
1.レンタルオフィス・シェアオフィスとして活用する
空き部屋をオフィススペースとして貸し出すレンタルオフィスやシェアオフィスは、近年需要が高く、うまくいけば大きな収入も見込めます。
レンタルオフィスは個室、シェアオフィスはオープンスペースといった違いがありますが、いずれにしても、昨今テレワークが普及していることや、オフィスを縮小する企業が増えていることなどから、世の中のニーズともマッチした良い活用方法だと言えます。
マンションの一室をレンタルオフィス用に改装したり、備品を揃えたりする必要があるため初期費用はかかりますが、継続的に利用してくれる顧客を獲得できれば、安定した収入につながるでしょう。
2.民泊として活用する
2018年6月15日に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」により、民泊営業の届出をすれば、アパートやマンションの空室を民泊として活用することが可能となっています。
観光地に近いエリアであれば、民泊の需要は高いため、十分な利益を見込めます。
なお、民泊として営業するためには、「トイレ・浴室・洗面設備・台所が備えられていること」「所有者・賃借人・転借人が住居した履歴があること」などの要件があるため、要件を満たしているかどうかを確認する必要があります。
3.トランクルームとして活用する
トランクルームとは、荷物を預けられる施設やサービスのことで、最近では多くの方が自宅の収納の延長として利用しています。
トランクルームもニーズが拡大しており、2025年には1,000億円を超える市場規模になるとも言われています。
自由に荷物を収納できる空き部屋は、トランクルームとしても活用しやすいでしょう。
4.事業用レンタルサロンとして活用する
空室をネイルサロンやマッサージルームなど、事業用に貸し出す方法もあります。
小規模な事業者にとっては、開業資金などの初期費用や家賃などの固定費用を抑えられるメリットがあるため、魅力的です。
月単位で貸し出す方法や、時間単位で貸し出す方法があるため、必要に応じた形態で貸し出せます。
施術ベッドなどの設備を買い揃えておく必要があるため、貸し出す際には初期費用がかかる点に注意が必要です。
□空室を有効活用する際の注意点は？
ここまでご紹介した方法で空室を活用する上では、1つ注意しておくべきポイントがあります。
それは、「近隣トラブル」です。
例えば、活用する空室の上下左右に住人がいる場合、レンタルスペースや民泊として活用した際、騒音や人の出入りでクレームが来てしまう可能性があります。
実際、レンタルスペースを開業・経営している方の中には「集合住宅でトラブルになった」「トラブルが原因で閉業した」という方もいらっしゃいます。
こうしたトラブルを未然に防ぐためには、利用規約・禁止事項を作成して利用者に遵守を徹底させる必要があるため、空室を活用する際には、その点に十分注意する必要があります。
□まとめ
今回は、空室を活用する方法についてご紹介しました。
不動産経営をする上で、空室は非常に大きなリスクとなります。
必要に応じて空室を活用することで、空室があっても利益を生み出せるようになるため、空室にお困りの方や不動産経営をお考えの方はぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
※こちらは2023年6月7日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
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