賃貸オーナーが自主管理を選ぶメリット・デメリットは？管理委託との違いは？

「賃貸アパートの経営を始めたいが、管理の方法で迷っている」
「どのような管理方法が良いのかわからない」
賃貸アパート経営をお考えの方や、現在すでに経営しているという方の中には、このように管理の方法でお困りの方もいらっしゃるかもしれません。

賃貸アパートを経営するにあたっては、オーナーご自身が運営や管理を行う方法と、管理会社に管理を委託する方法があります。
これらのうち、どちらの方法を選ぶかによって管理の方法は大きく変わるため、慎重に検討する必要があります。
今回は、そんな「管理の方法」について解説します。

□賃貸の自主管理とは？

賃貸物件の「自主管理」とは、物件の管理を業者に委託せずに、オーナー自身が管理に関わる業務全般を行うことを指します。
オーナー自身が管理をするとなると、何か問題が生じたときにすぐに物件に駆けつけたり、異変がないかどうかを自分でチェックしたりと、何かと対応が必要になるため、基本的には管理する物件の数や部屋の数が少ない場合が一般的です。
反対に、自主管理をしていないオーナーの場合は、「忙しくて物件の管理に手が回らない」「複数の物件を所有しており、自分で管理することができない」「物件が遠方にあり、管理の業務を行えない」といったケースが多いです。

オーナーが自ら管理を行う「自主管理」に対して、管理の業務を業者に委託する方法を「管理委託」と言います。
管理委託の方法は大きく2つのパターンに分けられます。

1つ目のパターンは、修繕や掃除、定期メンテナンス、家賃の回収や入居者のクレーム対応など、あらゆる管理業務を全て業者に任せる「全部管理委託」です。

2つ目のパターンは、一部の業務を業者に委託する「一部管理委託」です。
こちらのパターンでは、清掃業務を清掃業者に委託するケースや、家賃の回収やクレーム対応などを管理会社に委託するケースなどが挙げられます。
「すべての管理を委託すると高額になってしまうが、反対に全てを自分で管理することもできないため、コストを抑えながら管理を委託したい」という場合は、こちらの一部管理委託の方法が適していると言えるでしょう。

□賃貸オーナーが自主管理を選ぶメリット・デメリットは？

▼メリット

自主管理を行うメリットとしては、管理費用を抑えられることが挙げられます。
すべての管理業務をオーナーが自ら行うことになるため、当然ですが管理委託費用が発生することはありません。

また、建物の状態や入居者の様子などを自分の目で確認できるため、自分の知らないところでトラブルが発生するリスクも小さいといえます。
そのため、「自分で確認しないと心配になる」というオーナー様は、自主管理の方が向いている可能性が高いと言えます。

他には、入居者とコミュニケーションを取れるといったこともメリットとして挙げられます。
特に、日頃から入居者とコミニケーションを取って信頼関係を構築できれば、互いに助けあったり、長期入居してもらえたりする可能性が高くなるといえます。

▼デメリット

デメリットとしては、管理のための時間と手間が取られることが挙げられます。
特に、何かトラブルが発生したときに、その都度自ら対処するとなると、大きな精神的負担がかかる可能性が考えられます。

また、無理に自分で管理をしようとしたり、管理の業務や勉強を怠ったりするとそれが原因でトラブルが起こってしまう可能性もあるため、きちんと管理や勉強を続けられる人でないと自主管理は難しいとも言えます。
無理な管理や知識不足で管理のクオリティーが下がると、入居者の不満が溜まり、結果的に入居者が離れていってしまったり、新たな入居者が集まらなくなってしまったりなど、収益減少にもつながるため注意が必要です。

□賃貸オーナーが管理委託を選ぶメリット・デメリットは？

▼メリット

最大のメリットとしては、やはり管理の手間や時間がかからなくなることが挙げられます。
専門的な知識やノウハウを持った管理会社が管理にあたるため、安定した管理体制を築けます。

何かトラブルが起こった際にも、管理会社であればそうしたことの対応に慣れているため安心して業務を任せられます。
安定した管理を行ってくれるため、きちんとした会社であれば、オーナーが精神的負担を強いられることもありません。

さらに、管理会社によってはオーナーが気づいていなかったような詳細な状況報告や改善点などについて報告を受けられることもあります。
問題やクレームに対処するだけでなく、問題を未然に防げるといった意味でも、管理会社を頼ることは有用だといえます。

▼デメリット

デメリットとしては、やはりコストがかかることが挙げられます。
管理会社に委託することでオーナー自身の負担が減る分、それに見合った対価を支払う必要があります。

また、会社選びに注意しなくてはならないこともデメリットとして挙げられます。
会社によっては管理がいい加減な場合もあるため、会社選びの際には、じっくりと話を聞いたり、評判を確認したりしながら慎重に検討することが大切です。

□まとめ

今回は、賃貸物件を自主管理するメリット・デメリットと、管理委託をするメリット・デメリットについてご紹介しました。
自主管理をする場合は、時間や労力は必要になりますが、その分自分で納得のいく管理ができたり、金銭的なコストを下げられたりします。
一方で、管理委託を選ぶ場合は、負担を大幅に軽減できますが、その分金銭的なコストは大きくなります。
どちらを選ぶにしてもメリットとデメリットの両方があるため、じっくりと比較検討することが大切だと言えます。
※こちらは2023年7月6日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

 

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