賃貸オーナーが変更になるオーナーチェンジ物件とは？契約書はどうなる？

投資用の賃貸物件には、様々な形態があります。
一口に「投資用物件」「賃貸物件」などと言っても、その条件は物件により様々です。
そうした物件の形態の1つに「オーナーチェンジ物件」というものがあります。
今回は、そんなオーナーチェンジ物件について、その特徴やメリット・デメリット、契約書の扱いなどをご紹介します。
これから投資用の賃貸物件を購入しようとお考えの方は、ぜひご覧ください。

 

□賃貸オーナーが変更になる「オーナーチェンジ物件」とは？

 

オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいる状態で売買される賃貸物件のことです。
入居者はそのままでオーナーだけが変わるため、オーナーチェンジ物件と言われています。
オーナーチェンジ物件を購入した場合、物件そのものはもちろん、入居者との賃貸契約もそのまま新たなオーナーに引き継がれることになります。
賃貸契約が引き継がれるのと同時に、その物件の管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務など、多くの権利や義務が買主である新オーナーに引き継がれるのです。

 

□オーナーチェンジ物件を選ぶメリットは？

 

1.すでに入居者がいる
すでに入居者がいる物件を購入することになるため、空き部屋がない限り、新たに入居者を探す必要はありません。
また、すでに入居者がいるため、賃貸経営を始めた時点からすぐに家賃収入を得られます。
新築物件を購入した場合は入居者がゼロの状態から始まるため、入居者を探す手間やコストがかかる上、入居者が集まらなかった場合の空室リスクを抱えることになります。
一方、そうした心配がないことはオーナーチェンジ物件ならではのメリットです。

 

2.収支計画を立てやすい
すでに入居者が住んでおり、一定の家賃収入が確定しているため、収支計画を立てやすいといったメリットもあります。
賃貸経営をする上では経費や固定資産税なども発生しますが、こうしたコストが大きく変動することはないため、そういった部分でも収支計画は立てやすいと言えます。

 

3.価格が安い
オーナーチェンジ物件は中古物件であるため、新築物件を購入する場合や、新たにアパートやマンションを建てる場合に比べてコストを安く抑えられます。
また、既に入居者がいる場合は、入居者がいない場合に比べてすぐに部屋のリフォームや修繕を行う必要がないため、そうした部分でも初期費用は抑えられると言われています。

 

□オーナーチェンジ物件のデメリットは？

 

1.物件の内部を把握しにくい
既に入居者がいることは大きなメリットになる一方で、部屋の内部を確認できないといったデメリットにもつながります。
オーナーが変わるからといって、住人が生活している部屋の中まで立ち入って様子を確認することはできません。
このように内部を事前に確認できない以上、想像以上に壁や床が痛んでいたり、水回りや設備の状態が悪かったりといった問題を抱えている可能性はゼロではありません。

 

2.家賃設定や契約内容を引き継がなくてはならない
入居者を引き継ぐのと同時に、入居者との間の契約内容も同様に引き継ぐことになります。
そのため、前のオーナーが設定していた家賃が相場より低い場合でも、値上げすることは難しいです。
他にも、オーナー側に不利な内容の契約があったとしても、オーナーが変わったからといって突然変更することは基本的にはできません。

 

3.問題を抱えた物件であるリスクがある
オーナーチェンジ物件を購入する際には、その物件が何か問題を抱えていないかどうかを慎重に見極める必要があります。
例えば、「騒音トラブルを起こす住人がいる」「家賃を滞納している住人がいる」「建物の劣化が激しい」「付近の大学や工場が数年後に移転するため、入居者が一斉に退去するリスクがある」など、様々なリスクが考えられます。
こうしたリスクや問題を見極めるのは難しいことですが、可能な限り物件や入居者の状態を細かくチェックして、問題を抱えた物件でないかどうかを見極めることが大切です。

 

□賃貸オーナーが変更になる際の契約書はどうなる？

 

▼契約書は詳細な確認が重要

 

オーナーチェンジ物件を購入すると、賃貸オーナーが変更されることになりますが、この際に注意しておきたいのが、契約書についてです。
賃貸に限らず、何かしらの契約を結んだり契約を更新したりする場合には、契約書を隅々まで確認することが大切です。
特に、オーナーチェンジのようなややイレギュラーなことが起こる場合は、詳細な確認が重要なのです。

 

▼賃貸借契約書は原本を受け取る

 

オーナーチェンジで不動産を引き継いだ新たなオーナーは、もとのオーナーが持っていた権利や義務をそのまま継承することになります。
そのため、基本的には賃貸借契約書の原本を受け取り、内容に相違がないかを確認することになります。
もし、新オーナーの手元に原本がない場合、入居者が契約内容の改変を行っていた際にその改変を証明する手段がなくなってしまうなど、何らかのトラブルが起こってしまうリスクが生じます。
こうしたトラブルを防ぐためにも、きちんと原本を受け取ることが大切です。

 

□まとめ

 

今回は、オーナーチェンジ物件の特徴やメリット・デメリット、契約書の注意点について解説しました。
入居者はそのままでオーナーだけが変わるオーナーチェンジ物件は、入居者がすでにいることによるメリットが多くある一方で、それによるデメリットも生じます。
オーナーチェンジ物件を購入する際には、メリットとデメリットをよく理解して、原本の契約書を隅々まで確認した上で購入するようにしましょう。

※こちらは2023年7月31日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

 

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