賃貸オーナーが入居者と直接契約を結ぶことは可能？
賃貸物件の維持管理や契約には様々な方法があります。
賃貸物件において貸主（オーナー）と借主（入居者）が契約を結ぶ際には、不動産会社を通して契約することが一般的ですが、中には不動産会社を通さず、貸主と借主が直接契約を結ぶケースもあります。
賃貸オーナーを現在されている、あるいはこれから賃貸オーナーになろうとお考えの方の中には、そのように入居者と直接契約を結びたいという方もいらっしゃることでしょう。
そこで今回は、「入居者と直接契約を結ぶことができるのか」といったテーマで解説します。
□賃貸オーナーが入居者と直接契約を結ぶことは可能？
結論から言うと、賃貸オーナーが入居者と直接賃貸契約を結ぶことは可能です。
引っ越しの際に賃貸アパートを探す場合、たいてい不動産会社を通して賃貸オーナーと契約を結ぶことになりますが、必ずしもすべての場合で不動産会社を通すとは限りません。
多くの賃貸物件は、オーナーが直接管理運営を行っているのではなく、不動産管理会社がオーナーに代わって建物のメンテナンスや運営・管理などを行っています。
そのため、「物件を管理しているのは不動産会社だから、契約の際にも不動産会社を通じて契約を結ぶことになる」と思いがちです。
しかし、実際には物件の管理を不動産会社が行っていたとしても、契約に関しては不動産会社は関わっておらず、賃貸オーナーと直接契約を結ぶという場合もあります。
賃貸オーナーが管理会社に物件の管理を委託することを「管理委託」と言いますが、管理委託をしているからといって、契約に関する業務までを委託しているとは限らないのです。
反対に、オーナーが自ら物件の管理を行っている「自主管理」の物件であっても、オーナーと入居者が直接契約を行っているとは限りません。
▼直接契約するメリット
オーナーと入居者が直接契約を結ぶメリットとしては、「不動産会社に支払う仲介手数料を削減できる」といったことが挙げられます。
契約業務を不動産会社に委託する場合、不動産会社に仲介手数料を支払うことになりますが、オーナー自らが契約業務を行えば、そうした手数料を支払う必要はなくなります。
仲介手数料が0円になれば、オーナーにとっても入居者にとっても大きなメリットとなります。
▼直接契約するデメリット
一方で、直接契約のデメリットとしては、「入居者探しが難しくなる」「多くの手間がかかる」といったことが挙げられます。
不動産会社に仲介を依頼しないことでコストを削減できますが、その分、本来であれば不動産会社に委託していた作業を全て自分で行うことになるため、かなりの手間になります。
また、最近ではインターネット上でオーナーと入居者を直接マッチングさせるサービスが普及しつつありますが、まだまだ一般的な方法ではなく、利用者は限られています。
そのため、自分で入居者を探すハードルはまだまだ高く、空室が多く生まれてしまうリスクもあります。
□賃貸契約書は自分で作れる？
オーナーと入居者が直接契約を結ぶにあたって問題となるのが、「契約書をどうするのか」といったことです。
不動産会社に契約業務を委託する場合であれば、契約書などの書類も全て用意してもらえますが、自分で直接契約するとなるとそうはいきません。
そういった場合は、オーナーが自ら賃貸契約書を作成することが可能です。
ただし、契約書の作成には知識が必要で、誰でもすぐに作成できるわけではありません。
賃貸契約書は法的な効力をもつ書面ですが、私文書の一種です。
私文書を作成するのに特別な資格は必要ないため、法的にもオーナー自身が賃貸契約書を作成することに問題はありません。
ただし、契約書の内容に不備があったり、オーナーにとって不利になるような内容が記載されていたりすると、後々大きな問題に発展するおそれもあるため、契約書の内容には細心の注意を払う必要があります。
□入居者を賃貸オーナーが自分で探す方法は？
賃貸オーナーが入居者と直接契約を結ぶデメリットの1つに、「入居者探しが難しくなる」ということがあります。
しかし、中には自力で入居者を探し、空室のない賃貸経営をしているオーナーさんもいらっしゃいます。
そういった方が実践している入居者探しの方法としては、例えば以下が挙げられます。
1.オーナーが直接掲載できる不動産情報サイトで募集する
「ウチコミ」や「ジモティー」などのサイトでは、オーナー自身がサイトに物件の情報を掲載して、直接入居希望者を探すことができます。
「ウチコミ」では、物件に関する詳細な情報を掲載できたり、不動産仲介会社のサポートを受けられたりする一方で、仲介手数料が発生します。
一方、「ジモティー」では、取引が成立した場合でも手数料はかからないものの、基本的に全て自分で作業を行う必要があります。
2.SNSで情報発信をする
TwitterやFacebook、Instagram、YouTubeなどのSNSを活用して物件を宣伝する方法もあります。
広告の課金をしなければ無料で宣伝できますが、効果的に宣伝を行うためにはコツを掴む必要があります。
3.知人や友人を通じて探す
ご自身の知人や友人の中から直接入居希望者を探したり、知り合いに賃貸物件を探している人を見つけてもらったりといった方法で、入居者を確保できます。
知り合いを入居させると、何かトラブルがあった際に対処が難しくなる可能性がありますが、物件を探している人が周りにいれば最も確実な方法だと言えます。
□まとめ
今回は、オーナーと入居者が直接賃貸契約を結ぶことに関して解説しました。
直接賃貸契約を結ぶことには何の問題もありませんが、手間がかかったり、入居者探しの難易度が上がったりと、注意するべきポイントは複数挙げられます。
実際に直接契約を結ぶという場合は、今回ご紹介した内容を参考にしていただければ幸いです。
※こちらは2023年8月31日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
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