賃貸オーナーである大家と管理会社の違いとは？それぞれの特徴や管理方法について解説

賃貸物件を運営しているのは、大家さんだったり、管理会社だったりと、物件によって異なります。
では、大家さんと管理会社は何が違うのでしょうか。
今回は、両者の違いについてご紹介します。

また、大家さんが直接物件を管理する「自主管理」と、管理会社が管理を行う「管理委託」のそれぞれもメリットについてもご紹介します。
今後賃貸物件の経営を検討するという方は、ぜひご覧ください。

□賃貸オーナーである大家と管理会社の違いは？

▼大家とは

大家は、一般には物件の所有者として認識されますが、その存在は単なる名義人以上の重要な役割を担っています。
建物の維持管理から入居者の管理、さらにはその他の諸々の業務を一手に引き受けることが多いのです。
しかし、この多岐にわたる業務は、大家一人で行うには至難の業です。
特に急な設備の故障や入居者とのコミュニケーションにおいて、即座の対応が求められる場合が少なくありません。

▼管理会社とは

対照的に、管理会社は大家から業務を委託され、物件の運営をスムーズに行う専門の会社です。
設備の修繕や入居者の管理、さらには家賃の回収まで、多岐にわたる業務を効率よく遂行します。
その範囲は、大家との契約内容によって異なる場合もありますが、一般的には大家が行う業務の多くを代行する形となります。

管理会社が代行する業務としては、例えば以下が挙げられます。

1.入居者の管理
管理会社が担当する最も重要な業務の1つが、入居者の管理です。
賃貸借契約、火災保険契約など契約、更新、解約という業務をとりおこなうことに加え、水漏れや隣室の騒音など、入居者からのクレームに迅速に対応することで、新たな問題を未然に防ぎます。
このようなプロフェッショナルな対応は、入居者が安心して長期間住むための重要な要素となります。

2.家賃の集金代行
家賃の回収も、管理会社が行う業務の1つです。
滞納が発生した場合、管理会社が大家に代わって督促を行い、必要な場合は法的手続きも代行します。
このような専門的なサービスによって、大家は安心して物件運営に専念できます。

3.建物の管理
共用部分の清掃や設備のメンテナンスも、管理会社が担当する場合が多いです。
特に、新しい設備の導入やリフォームの提案など、入居率を向上させるための施策も行われます。
これにより、物件の価値を維持しつつ、長期的な運営を安定させることが可能となります。

4.その他
サブリース契約という形態もあり、これは大家から不動産会社が一括で物件を借り上げ、自らが貸主となって運営を行うケースです。
このような契約形態によって、大家は更なるリスクヘッジができます。

□大家が自ら管理する自主管理のメリットは？

1.コスト削減の可能性

自主管理を選ぶ最大のメリットは、管理委託費を節約できる点です。
例えば、家賃収入が12万円で、管理委託費が5%の場合、自主管理によって毎月6,000円の節約が可能です。
このように、自主管理は短期的なコスト削減に貢献します。

2.不動産管理のノウハウ習得

自主管理を行うことで、不動産管理に必要な知識やスキルが身につきます。
これは、将来的に管理会社に業務を委託する際にも、より賢い選択ができるようになる大きな利点です。
また、このノウハウは、物件の運営をより効率的にするための貴重な資産となります。

3.入居者とのコミュニケーション

自主管理では、入居者と直接コミュニケーションを取ることが多く、その結果、入居者のニーズや要望に迅速に対応できます。
この密なコミュニケーションは、入居者が物件を長期間利用する確率を高め、結果として家賃収入の安定につながります。
さらに、入居者からのフィードバックを活かして物件を改善することも容易です。

□管理会社に任せる管理委託のメリットは？

1.本業への集中が可能

サラリーマンオーナーにとって、本業と賃貸経営の両立は簡単なことではありません。
仕事中に入居者からの連絡が入ると、集中力が散漫になり、本業に悪影響を及ぼす可能性が高まります。
管理会社に業務を委託することで、そのような煩わしさから解放され、本業に集中できます。

2.地理的制約の解消

自主管理では、物件の位置が自宅から近い場所に限られがちです。
しかし、管理委託を活用することで、遠方の魅力的な物件も手に入れられます。
地域に縛られず、より多角的な投資戦略を展開する余地が広がります。

3.精神的・肉体的ストレスの軽減

賃貸経営は、24時間365日、何が起こるかわからないビジネスです。
突如として発生するトラブルに対応することは、精神的にも肉体的にも厳しいものがあります。
管理委託を行うことで、そのような負担が軽減され、より健康的な経営が可能となります。

4.専門的な相談が可能

自主管理では、空室が埋まらない、売却時期が分からないといった問題に直面することが多いです。
管理会社に委託することで、そのような問題もスムーズに解決できます。
専門家の意見を取り入れることで、経営の安定化が図られます。

□まとめ

今回は、大家と管理会社の違い、さらに「自主管理」と「管理委託」のそれぞれのメリットについて解説しました。
大家は賃貸物件の所有者であり、管理会社は所有者ではなくその物件の管理を任されるといった立場になります。
大家が直接管理を行う「自主管理」と管理会社に管理を任せる「管理委託」にはそれぞれ異なるメリットがあるため、どちらを選ぶかは慎重に検討する必要があります。

※こちらは2023年11月1日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

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