アパート経営にはいくら必要？必要な費用について解説します

アパート経営でうまくいくと、安定した不労所得を得られるようになります。
しかし、アパート経営では利益ばかりが生み出されるわけではありません。
アパートを経営していく上では多くの費用がかかるのです。
そのため、たとえ一定の利益が生まれていたとしても、費用が大きすぎると利益と相殺されたり、場合によってはマイナスになってしまうことも考えられるのです。

そこで今回は、アパート経営を始める前に知っておきたい費用について解説します。
初期費用と維持費で分けて解説するので、アパート経営にはいくら必要か気になる方は、ぜひ最後までご覧ください。

□アパート経営にはいくら必要？

アパート経営には大きく分けて、初期費用と維持費が必要です。
初期費用はアパート建設にかかる費用、維持費は運営に必要な日々の費用です。

初期費用の中でも多くを占める建設費は、木造か鉄骨造か、そしてその他の要素によって大きく変動します。
木造の場合、坪単価は約77～97万円、鉄骨造では80～105万円とされています。
維持費には、共用部の清掃や修繕、賃料収入に対する所得税と住民税、固定資産税など、多くの費用が含まれます。

□アパート経営にかかる初期費用

＊アパート建築計画時に必要な費用

1.現況測量費
土地の実測図は、設計の基礎となる重要な資料です。
既に実測図が存在する場合、それをハウスメーカーに提供すれば測量費は発生しません。
しかし、実測図がない場合、測量は避けられない費用となります。

2.地盤調査費用
地盤調査は、建物の安全性を確保するために不可欠です。
特に、地盤が弱い場所や大規模なアパートを建設する場合、この費用は避けられません。
一般的には、2階建てのアパートでは地盤調査費用は発生しないことが多いです。

3.建物解体費
土地に既存の建物がある場合、その解体費用が必要です。
解体費用は、建物の規模や構造によって大きく変動するため、事前の見積もりが必要です。

＊アパート建築工事請負契約・着工時に必要な費用

1.建築費
建築費は、アパートの規模や構造によって大きく異なります。
坪単価の相場を参考にすることで、おおよその費用を把握できます。

2.印紙代
請負工事契約書には印紙が必要です。
この印紙代は、印紙税法上、必要な費用です。

3.設計料
設計料は、アパートの設計を行う際に発生する費用です。
設計料は、施工会社とは別の外部の設計会社に依頼する場合と、ハウスメーカーに依頼する場合で、計算方法が異なります。

4.水道分担金
水道分担金は、水道の引込口径を太くする場合に発生する費用です。
特に、集合住宅の場合、この費用は避けられないものとなります。

＊アパート工事期間中の費用

1.土地の固定資産税および・都市計画税
工事期間中も、これらの税金は発生します。
工事が完了するまでの間、土地の固定資産税は高いままです。

2.追加工事
追加工事は、基本的には発生しないものの、工事進行中に必要とされる場合があります。
例えば、バイク置き場や宅配ボックスの設置などがそれに該当します。

＊アパート竣工時に必要な費用

1.火災・地震保険料
火災・地震保険料は、通常、毎年発生する費用ですが、初年度に数年分を一括で支払うケースもあります。

2.新築建物登録免許税
登録免許税は、建物の所有権を正式に登録するために必要な税金です。

3.抵当権設定登記費用
アパートローンを組む場合、この費用が発生します。
抵当権は、ローン返済の保証となる重要な権利です。

4.司法書士手数料
所有権の保存登記や抵当権設定には、司法書士に依頼するための手数料が必要です。

5.不動産取得税
不動産取得税は、建物が完成した後に発生する一回限りの税金です。

6.融資関連費用
アパートローンを組む際には、銀行に対して事務手数料が発生します。
この手数料は、銀行によって異なるため、事前に確認が必要です。

□アパート経営にかかる維持費

アパート経営の成功の鍵は、初期投資だけでなく、維持費の計算にもあります。
維持費は、アパート経営の長期的な安定性を左右する要素の1つです。
以下では、維持費の主要な項目とその相場、そしてその必要性について詳しく解説します。

1.共用部の維持費

共用部の維持費は、廊下の電気代やエレベーターの運営費などが含まれます。
月額4,000〜10,000円程度が一般的で、これはしばしば入居者からの共益費で賄われます。
共用部の清掃や照明の品質が低いと入居者の満足度が下がる可能性もあるため、注意が必要です。

2.原状回復費

原状回復費は、退去後の部屋の修繕に必要な費用です。
通常、この費用はオーナーが負担するもので、壁紙の張り替えや床の修繕などが含まれます。
費用はケースバイケースですが、トラブルを避けるためには、貸主と借主の責任範囲を明確にしておくことが重要です。

3.修繕積立費

修繕積立費は、建物の老朽化に備えて積み立てる費用です。
例えば、5年ごとに廊下や手すりの塗装、10年ごとに外装塗装などが必要です。
この費用は計画的に積み立てておくことで、突発的な大きな出費を防げます。

4.広告料と賃貸管理料

広告料は、新たな入居者を募集する際に不動産会社に支払う費用です。
賃貸管理料は、賃貸管理会社に毎月支払う費用で、これには多少の交渉の余地があります。
特に空室が続いている場合、広告料を増やして不動産会社による集客活動を強化することも一考の価値があります。

□まとめ

今回は、アパート経営に必要な費用について解説しました。
今回ご紹介したもの以外にも、アパート経営では多くの費用がかかります。
費用についてもっと詳しく知りたいという方は、ぜひご自身でも調べてみてください。
費用について正しく知り、堅実なアパート経営を行いましょう。

※こちらは2023年11月1日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

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