アパートの一棟買いは失敗する？メリット・デメリットや失敗例をご紹介

アパートへの投資の形態は、「一棟アパート」と「区分所有」に大きく分けられます。
「一棟アパート」は、文字通りアパートを一棟まるごと購入して運用することで、「区分所有」は建物全体ではなく、一部の部屋だけを所有して運用することを指します。
このうち、「一棟アパート」を選ぶこと、すなわちアパートを一棟買いして投資を行うことにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
今回は、アパートを一棟買いするメリット・デメリットや失敗例をご紹介します。

□アパートを一棟買いすることのデメリット

アパート一棟買いは、一見魅力的な投資手法に見えますが、その背後には数々のデメリットが潜んでいます。
これらのリスクをしっかりと把握し、対策を練ることが成功への第一歩となります。

1.ローン審査の厳格性

アパート一棟買いには、通常の住宅ローンではなく、専用の不動産投資ローンが必要です。
このローンの審査は非常に厳格で、頭金が少ない場合は審査に通りにくいという現実があります。
頭金がゼロ、あるいは僅かであれば、ローンの審査を通過する可能性は低く、計画が頓挫する危険性が高まります。

2.管理コストの負担

一棟買いをした場合、その管理には相当なコストがかかります。
管理会社に委託すると、その報酬もかなり大きな金額になります。
自主管理を選ぶと、コストは抑えられますが、その代わりに時間と労力が必要となり、精神的な負担が増します。

3.売却の難易度

アパート一棟買いの物件は、売却する際にも困難が伴います。
買い手が見つかりにくく、売却までに時間がかかるケースが多いです。
急いで売却したい場合、不動産買取業者に依頼する手もありますが、その場合は市場価格よりも低い金額での売却となる可能性が高いです。

□アパートを一棟買いすることのメリット

一方で、アパート一棟買いには確かなメリットも存在します。
これらの利点を最大限に活かすことで、成功への道が開かれます。

1.空室リスクの分散

一棟買いの最大の魅力は、空室リスクを分散できる点です。
複数の部屋があるため、一部が空室になっても全体の収益に大きな影響を与えません。
これにより、安定した収益を期待できます。

2.高利回りの可能性

一棟買いのアパートは、部屋数が多いため、高い家賃収入が見込めます。
これにより、区分マンションよりも高い利回りが期待できます。
ただし、立地や部屋数によっては、その利回りは大きく変動するため、慎重な選定が必要です。

3.節税効果

木造や鉄骨造のアパートは、法定耐用年数が短く、初期での減価償却が多くとれるため、高い節税効果があります。
これにより、手元に残る現金が増え、投資回収のスピードも早まります。
節税効果を最大限に活かすことで、より効率的な経営が可能です。

4.経営の自由度

一棟買いのアパートでは、建物全体を管理する権利が大家さんにあります。
これにより、賃貸ニーズに応じて柔軟に対応でき、経営の自由度が高まります。
管理会社も自由に選べるため、コストパフォーマンスに優れた運営が可能です。

□アパート一棟買いの失敗例

一棟アパート投資は、一見すると魅力的なビジネスモデルに見えます。
しかし、その裏には多くの落とし穴が潜んでいます。
この章では、一棟アパート投資でよく見られる失敗例について、詳細に解説します。

＊空室率が上がってしまう

・周辺エリアとのミスマッチ
物件選びの際、周辺エリアの需要を見誤ると、空室が増える危険性が高まります。
例えば、学生街であればワンルームが主流ですが、家族向けのエリアで同じような物件を提供しても、需要は見込めません。
周辺エリアの特性を理解しないまま投資を進めると、後で痛い目に遭うことが多いです。

・需要の変化についていけない
一棟アパートは、その規模から周囲の環境に大きく影響されます。
大学が移転した場合、学生が減少し、空室が増える可能性があります。
このように、一度環境が変わると、全体の入居状況が悪化するリスクが高まります。

＊維持費がかさむ

・予想外の修繕費
特に中古物件の場合、予想以上の修繕費がかかることがあります。
外壁塗装だけでも数百万円の出費が必要な場合もあり、そのような出費が続くと、収益性が大きく損なわれます。
計画的な修繕が必要ですが、それには十分な資金計画も必要です。

・災害リスク
地震や台風などの自然災害も、維持費に大きな影響を与えます。
特に液状化のリスクは、一棟アパートの場合、その影響が大きいです。
保険に加入していても、自弁費用がかさむ場合があり、その規模は一棟物件では大きなものとなります。

＊「儲からない物件」を選んでしまう

・価格の安さにつられる
初心者がよく犯す失敗として、価格の安さにつられてしまうケースがあります。
しかし、安いからといって収益性が高いわけではありません。
物件選びには、多角的な視点からの分析が必要です。

・比較検討の難しさ
一棟アパートの場合、物件同士の比較が難しいです。
そのため、単純に価格や条件で選ぶと、後で後悔することが多いです。
しっかりとした比較検討が必要であり、そのためには専門的な知識も欠かせません。

□まとめ

今回は、アパートを一棟買いすることのメリット・デメリットや失敗例をご紹介しました。
アパートを一棟買いすることには、「ローン審査が厳しくなる」「管理のコストが大きくなる」といったデメリットがあります。
一方で、「空室リスクを分散できる」「高利回りが期待できる」などのメリットも存在します。
アパートの一棟買いで成功するためには、こうしたメリットとデメリットの両方を深く理解して、失敗例を知り、慎重に行動することが大切です。

※こちらは2023年11月1日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

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