アパート経営は儲からない？そう言われる理由や失敗の原因をご紹介

「アパート経営は儲からない」
今後アパート経営を始めようかと検討している方の中には、このような声を聞いたことがあるという方もいらっしゃることでしょう。
確かに、アパート経営では儲からないばかりか、大きく損をしてしまうケースも存在します。
しかし、こうした話はあくまで一部のケースで、アパート経営で成功している方もたくさんいらっしゃいます。

そこで今回は、アパート経営が儲からないと言われる理由や失敗の原因、アパート経営を成功させるためのポイントをご紹介します。
アパート経営に興味をお持ちの方は、ぜひご覧ください。

□アパート経営が儲からないと言われる理由は？

1.入居者の維持の難しさ

アパート経営で多くの方が成功を収めている裏で、「儲からない」という言葉も耳にすることがあります。
その一因としては、入居者を維持することの難しさが挙げられます。
アパートは新築の輝きが失われると、空室が増え、家賃収入が減少します。
特に築年数が15~20年を超えると、空室を埋めるのは一筋縄ではいきません。

2.家賃相場の下降

家賃収入がアパート経営の命綱である以上、家賃相場の下降は致命的です。
地域によっては、家賃が昨年対比で80%にまで落ち込んでいるケースもあります。
このような状況では、収益性が脆弱になるのは避けられません。

3.ローンの重圧

アパート経営には多額の初期投資が必要です。
多くのオーナーが金融機関から融資を受け、その返済が経営を圧迫します。
失敗した場合、ローンの返済が困難になるリスクが高まります。

4.知識の不足

アパート経営で成功するためには、豊富な知識が必要不可欠です。
しかし、多くのオーナーが経費やランニングコストについての知識が不足しています。
このような状態では、利益を最大化することは難しいでしょう。

5.黒字化までの長い時間

アパート経営は短期決戦ではありません。
多額の初期投資が必要なため、黒字化までには時間がかかります。
短期的な利益を求める方には、このビジネスモデルは向いていないのです。

□アパート経営に失敗する原因は？

1.空室対策の不備
空室はアパート経営にとって最大の敵です。
メンテナンスや賃料のコントロールが不十分だと、空室は増える一方です。
また、空室が発生した際の金銭面での対策も欠かせません。

2.表面利回りの誤解
高い利回りに目がくらむと、失敗のリスクが高まります。
表面利回りはあくまで「想定」であり、現実とは乖離している場合が多いです。
そのため、利回りだけで物件を選ぶのは危険だと言えます。
空室損、原状回復費、法定点検費、管理手数料、各種税金など、表面利回りでは加味されない実質的なキャッシュフローの理解が必須です。

3.土地勘の欠如
未知のエリアでの経営は、賃貸ニーズを見誤るリスクが高いです。
そのエリアに精通した人からの助言がない限り、失敗の可能性は高まります。
金沢では、車で5分走れば、賃貸相場が変わると言っても良いぐらいです。

4.自己管理の落とし穴
アパート管理を自分で行うと、ノウハウの不足や迅速な対応が難しくなります。
特に滞納やトラブル時の対応が遅いと、入居者が離れる可能性が高まります。

5.節税目的の罠
節税目的でアパートを購入すると、経営が赤字に陥るリスクが高まります。
節税だけを目的にすると、物件選択時にも想定が甘くなりがちです。

6.勉強不足
アパート経営には確立された手法がありますが、それを知らない状態での経営は危険です。
適切な判断ができず、失敗する可能性が高まります。

□アパート経営で成功するためのポイント

＊物件と管理会社の選定は慎重に

物件選びはアパート経営の成功の礎となります。
周辺環境、競合物件、そして入居者のニーズを評価する際には、多角的なデータ収集が不可欠です。
自分自身で現地を訪れ、確認作業を行うことで、より確実な選定が可能です。
立地条件は後から変更できないため、事前調査を怠らないようにしましょう。
この段階で失敗する人々は、多くの場合、物件の売り文句に簡単に惹かれ、事前調査を怠っています。

また、管理会社の選定も重要なステップです。
物件の空室率や管理状況を確認し、信頼できる会社を選ぶことが後の運営に影響します。
会社選びでは売り文句だけで判断せず、自分で確認作業を行うことが大切です。
管理会社の選び方を誤ると、後々の運営で多くの問題が発生する可能性があります。

＊資金計画では長期的な視点が必要

アパート経営では長期的な計画が必要です。
初期費用はもちろん、継続的な資金の確保が求められます。
リノベーションや大規模修繕に必要な資金を、5年後、10年後と計画することが重要です。
計画がしっかりしていれば、突発的な支出にも対応できます。
資金計画を怠ると、大規模修繕や災害、家賃滞納など、多くのトラブルが発生する可能性が高まります。

＊リスク対策では事前の準備が大切

アパート経営にはリスクがつきものです。
金利の変動、災害、老朽化など、多くの要素が経営に影響を与える可能性があります。
これらのリスクを事前に考慮し、対策を練ることが大切です。
リスクは「潜在的な課題」と捉え、その解決策を早めに見つけることが成功への近道です。
リスク対策を怠ると、何かトラブルが発生した際に、その対応に追われる形となり、経営が崩れる可能性が高まります。

□まとめ

今回はアパート経営が儲からないと言われる理由や、失敗する原因、成功のポイントについて解説しました。
アパート経営は決して儲からないわけではありませんが、失敗のリスクが高いこともまた事実です。
そのため、アパート経営を行う上では、起こりがちな失敗例について深く理解し、成功のポイントを抜け目なく押さえておくことが非常に重要です。
今回ご紹介したようなポイントを意識して、失敗のないアパート経営を目指しましょう。

※こちらは2023年11月1日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

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