賃貸住宅における「オーナーチェンジ物件」とは？特徴やメリット・デメリットをご紹介

不動産投資に興味を持つ初心者や中級者の方の中には、オーナーチェンジ物件に興味を持っている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、オーナーチェンジ物件は通常の物件と異なる点が多く、不安や疑問をお持ちの方も多いです。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件の基本概念、購入時に引き継がれる権利と義務、そしてその購入におけるメリットとデメリットについて解説します。
これから新たに不動産投資を始めようという方にとって、不動産投資への理解の一助になれば幸いです。

□賃貸物件における「オーナーチェンジ物件」とは？

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が存在する状態で売り出される物件のことを指します。
まずは、その基本的な概要と、新しいオーナーに引き継がれる権利と義務についてご紹介します。

1:オーナーチェンジ物件の特徴

オーナーチェンジ物件の最大の特徴は、購入と同時に賃貸契約と家賃収入を引き継げる点です。
このため、物件購入後すぐに収益を得られ、新築物件などと比較してキャッシュフローの面で有利になります。

2:引き継がれる権利

新オーナーに引き継がれる主な権利には、テナントからの家賃受領や、賃貸借契約が終了した際の建物の明け渡しなどがあります。
これらの権利は、安定した収益と物件の管理上の利点をもたらします。

3:引き継がれる義務

一方で、新オーナーは家賃の対価として建物を使用させる義務や、賃貸設備の修繕、契約終了時の預かり金(敷金など)の返還などの義務も引き継ぎます。
これらは物件の維持管理上重要な責任であり、オーナーとしての責務を理解することが重要です。

4:オーナーチェンジの理由

また、なぜすでに収入が発生している物件が市場に出されるのか、その理由を理解することも重要です。
例えば、市場の好機に売却を決断するオーナー、資金の必要性、投資方針の変更など、さまざまな背景が考えられます。

このように、オーナーチェンジ物件の購入は、既存の賃貸契約と収入源を引き継げる反面、さまざまな権利と義務が伴うため、これらのポイントを十分に理解した上で賢い投資判断を行うことが求められます。

□オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

▼メリット

オーナーチェンジ物件のメリットは多岐にわたります。
最も顕著なのは、物件取得直後から家賃収入が得られることです。
これにより、新築物件や空室物件と比較してキャッシュフローが安定しやすくなります。
また、入居者がすでに存在することは融資審査においても有利に働くことが多いです。

▼デメリット

一方で、オーナーチェンジ物件にはデメリットも存在します。
特に、室内状況の把握が難しい点は注意が必要です。
入居者がすでに住んでいるため、物件の内部状態を確認するのが困難になるのです。
また、入居者の審査を行う機会がないため、前オーナーの選定した入居者に依存する形になります。

これらのデメリットを軽減するためには、管理会社の過去の記録や物件のメンテナンス状況の確認、入居者の履歴など、可能な限り多くの情報を収集することが重要です。
また、契約内容や入居者とのトラブルの歴史なども把握しておくことが、賢い投資判断に繋がります。

□良いオーナーチェンジ物件の見極め方

オーナーチェンジ物件を購入する際は、良い物件を見極めるためのポイントがいくつかあります。
ここでは、特に重要かつ基本的なポイントをご紹介します。

1:情報収集の重要性

オーナーチェンジ物件を選ぶ上で、物件の詳細情報を集めることが非常に重要です。
特に、契約内容、過去の経営情報、物件の修繕履歴などは、購入の決定に大きな影響を与えます。

2:修繕状況と経営情報の確認

物件の修繕履歴や積立金の状況、過去の経営状況などは、将来の予測とリスク管理のために不可欠です。
特に、大規模な修繕が必要な物件の場合、購入後の追加コストが発生する可能性が高いため、注意が必要です。

3:物件売却理由の把握

物件が市場に出された背景や理由も重要な情報です。
経営状態の悪化や入居者とのトラブルなど、売却の動機には購入に影響する情報が隠されている場合があります。

4:周辺環境と物件状態の確認

加えて、物件の外観や共用部分、周辺環境の調査も欠かせません。
これらの点は、物件の将来性や入居者の質、管理状況の良し悪しを判断する上で重要なポイントとなります。

このように、オーナーチェンジ物件の購入は、事前の詳細な情報収集と綿密な分析を行い、リスクを理解した上で行うことが重要です。
これにより、良い投資判断を下し、不動産投資の成功へと近づけられます。

□まとめ

オーナーチェンジ物件は、新しいオーナーにとって即時の収益源となり得る一方で、さまざまな権利と義務、リスクを伴います。
購入の際には、物件の基本概念、購入時に引き継がれる権利と義務、メリットとデメリットを理解し、賢い選択のためのポイントを押さえることが不可欠です。
今回の内容を通じて、オーナーチェンジ物件への理解を深め、安心して購入を検討できるようになることを願っています。

※こちらは2023年12月3日時点での情報です。
内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□
住み替え・相続・任意売却などの売却の
プロがそろった不動産屋さん
アパマンショップ三口新町店 高山不動産
にお任せください！
ＴＥＬ：076-264-8686
◇不動産売却サービスページへ移動◇
mail： mitsukuchishinmachi@apamanshop-fc.com
□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□