賃貸オーナーが知っておくべき費用とは？初期費用・維持費用について解説

賃貸経営に足を踏み入れようとしている初心者オーナーの皆さん、正確な資金計画の立案は、成功への第一歩です。
予期せぬ出費を避け、スムーズな経営を実現するためには、初期費用から維持費用、さらにはリスク対策まで、全てを綿密に計画する必要があります。
今回は、賃貸経営における費用の全貌を解き明かし、実践的な準備方法をご紹介します。

□賃貸経営でオーナーが準備するべき初期費用とは？

賃貸経営の世界に踏み込む際、多くの方が物件費用のみに注意を払いがちですが、それ以外にも多くの費用が発生します。
初期費用の全貌を知り、資金計画を立てる上でのポイントを把握しましょう。

1:物件費用

アパートやマンションの経営には、土地や建物の購入に伴う費用が必要です。
特に建物購入時には消費税が発生する点に注意が必要です。
また、建築費用の増加傾向を把握し、建物の構造に着目してコスト削減の方法を検討しましょう。

2:仲介手数料

不動産取引においては、売買が成立した場合にのみ仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、通常、購入価格×3％＋6万円に消費税を加算した金額がかかります。

3:印紙税

契約書には印紙税の支払いが必要です。
高額な契約には高額な印紙税が伴うため、うっかりミスを避けるためにも注意が必要です。

4:登録免許税

不動産を購入した際には、所有権の登記が必要です。
この過程で発生する登録免許税は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。

5:不動産取得税

物件を取得した際に発生する不動産取得税も重要な初期費用の1つです。
税額は固定資産税評価額に基づきますが、一定の要件を満たす場合は減額や軽減税率の適用があります。

6:司法書士報酬

不動産登記の手続きを司法書士に依頼した場合、その報酬が必要になります。
報酬は案件のボリュームや司法書士によって異なり、相場は約4～20万円程度とされています。

□賃貸経営に必要な維持費用とは？

賃貸経営では、初期費用のみならず、日々の運営に伴う維持費用の把握も欠かせません。
適切なコスト管理は、経営の安定を保つために不可欠です。
以下に、主要な維持費用を解説し、戦略的な管理方法を紹介します。

1:光熱費

各部屋の光熱費は入居者の負担ですが、共用部分の電気や水道などの光熱費はオーナーの負担として毎月発生します。
規模にもよりますが、月々1万円程度を見積もっておくと良いでしょう。

2:修繕費

物件の経年劣化に伴う修繕費は、運営の長期的安定のために重要です。
特に大規模な修繕は10〜20年ごとに必要になるため、計画的な資金準備が求められます。

3:リフォーム費

入居者の退去後、次の入居者が快適に過ごせるようリフォームを行う必要があります。
築年数の経過と共に、リフォームが必要な箇所は増加します。

4:損害保険料

火災や地震保険など、建物を守るための保険料も重要な維持費用です。
契約の際は長期契約を選択することで、コスト削減が可能です。

5:管理費

管理会社にアパートの管理を任せる場合、家賃の約5％程度が管理費として発生します。
清掃、メンテナンス、契約更新、客付けなどを代行してもらえます。

6:管理業務にかかる一時金

新たな入居者を不動産会社の仲介によって紹介してもらった場合、家賃の1ヶ月から2ヶ月分の一時金が必要です。

□賃貸経営ではリスクに備えることも重要

賃貸経営は、計画的な運営で多くの利益を生む可能性を秘めていますが、それに伴うリスクも理解しておく必要があります。

▼空室リスク

最も顕著なリスクの1つが空室です。
空き室が続くと賃料収入が減少し、キャッシュフローが乱れる可能性があります。
最悪の場合、経営が立ち行かなくなってしまう危険もあるため、賃貸需要の動向を注視し、適切な価格設定や物件の魅力向上策を講じることが重要です。

▼事故物件の問題

不幸な事故や事件が発生した場合、物件は事故物件として認識され、賃料の値下げや入居者獲得の難しさに直面することがあります。
心理的瑕疵物件としての管理や、対策計画の準備が必要です。

▼売却時の価値減少

将来的に物件を売却する場合、市場状況や物件の状態によっては、価値減少のリスクがあります。
売却するつもりがない場合でも、将来的にどうなるかは予測できないため、万が一売却する場合に備えて長期的な視点で物件のメンテナンスを行い、価値を維持する努力が求められます。

□まとめ

賃貸経営を成功させるためには、初期費用、維持費用、そして潜在的なリスクの全てを総合的に理解し、適切な対策を講じることが必須です。
物件費用、仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬などの初期費用の正確な計算、光熱費、修繕費、リフォーム費、損害保険料、管理費、管理業務一時金などの維持費用の適切な管理、さらには空き室、事故物件、売却時の価値減少などのリスクへの備えが、安定した賃貸経営への道を開きます。
これらを念頭に置き、実践的な資金計画を立てて、賃貸経営の第一歩を踏み出しましょう。

※こちらは2023年1月6日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

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