任意売却ができないケースとは？防ぐための具体策も紹介！

住宅ローンの返済が滞り、任意売却を検討している方にとって、任意売却ができないケースというのは大きな不安材料となります。
なぜなら、任意売却ができない場合、競売という最悪の事態に陥り、マイホームを手放すだけでなく、多額の債務が残ってしまう可能性もあるからです。
今回は、任意売却ができないケースとその理由、そして任意売却ができない場合のリスクや対策について詳しく解説します。

□任意売却ができないケースとは？

任意売却は、債務者が自ら不動産を売却し、その売却代金で住宅ローンの残債を返済する手続きです。
しかし、任意売却は必ずしも成功するとは限りません。
さまざまな要因が絡み合い、任意売却ができないケースも少なくありません。

1:債権者の同意が得られない

任意売却を行うためには、まず債権者である金融機関の同意を得る必要があります。
金融機関は、債務者が任意売却によってどれほどの金額で返済できるのか、また、売却後の残債務がどの程度になるのかなどを考慮して、同意の可否を判断します。

債権者から同意を得られないケースとして、以下のような状況が挙げられます。

・ローンの返済が開始されてから日が浅い場合
・売却後のローンの残債務が多い場合
・金融機関が任意売却を認めていない場合

特に、ローンの返済が開始されてから日が浅い場合は、金融機関は債務者の返済能力を十分に評価できないため、同意を得にくい傾向にあります。
また、売却後のローンの残債務が多い場合も、金融機関は債務者が残りの債務を返済できない可能性を懸念し、同意を渋る可能性があります。

2:所有者の同意が得られない

不動産が複数人で共有されている場合、任意売却を行うためには、すべての共有者の同意が必要です。
共有者の同意が得られない場合、任意売却はできません。
例えば、両親や配偶者と共有している場合は、同意を得ることは比較的容易でしょう。
しかし、親族以外の人と共有している場合は、他の共有者を納得させるための理由が必要になります。

3:物件に問題がある場合

物件に問題がある場合も、任意売却が難しくなることがあります。

例えば、以下のようなケースが挙げられます。

・建築基準法に違反している
・物件に瑕疵がある
・過去のトラブルがある

このような問題がある物件は、買い手が見つかりにくいため、任意売却が難しくなる可能性があります。

4:買い手が見つからない場合

任意売却は、あくまで売買契約なので、買い手が見つからない場合は、任意売却はできません。
市場価値が低すぎる物件、築年数が古すぎる物件、立地条件が悪い物件などは、買い手が見つかりにくく、任意売却が難航する可能性があります。

□任意売却ができない場合のリスクとは？

任意売却ができない場合、住宅ローンを滞納したまま放置すると、最終的には競売という事態に陥ります。
競売は、裁判所が債務者の財産を強制的に売却する手続きであり、債務者は競売によってマイホームを手放すだけでなく、多額の債務が残ってしまう可能性があります。

1:競売によるマイホームの売却

競売では、裁判所が不動産の売却価格を決定し、入札によって買い手を決めます。
競売による売却価格は、市場価格よりも大幅に安く設定されることが多く、債務者はマイホームを安価に手放すことになります。

2:競売による残債務

競売によって売却された不動産の売却代金は、まず債権者である金融機関への返済に充当されます。
売却代金がローンの残債務をすべて返済できない場合は、債務者は残りの債務を返済する義務を負います。

3:債務者の信用情報への影響

競売になると、債務者の信用情報に大きな傷がつき、今後の生活に大きな影響が出ることがあります。

・金融機関からの融資が受けられなくなる
・クレジットカードが作れなくなる
・就職活動に不利になる

など、さまざまな影響が考えられます。

□任意売却ができない事態を防ぐための対策

任意売却ができない事態を防ぐためには、以下の対策を検討することが重要です。

1:早期に住宅ローンの条件変更を検討する

住宅ローンの返済が困難になった場合は、速やかに金融機関に相談し、返済方法の変更を検討する必要があります。
金融機関によっては、返済期間の延長、返済額の減額、返済猶予などの措置を講じてくれる場合があります。

2:任意売却の相談を早期に始める

任意売却を検討する場合は、早めに専門の不動産会社に相談することが重要です。
任意売却の専門的な知識を持つ不動産会社であれば、債務者にとって最適な売却方法や手続きをアドバイスしてくれるでしょう。

3:任意売却に強い不動産会社を選ぶ

任意売却を専門とする不動産会社は、金融機関との交渉力や売却実績が豊富です。
また、債務整理に詳しい弁護士や司法書士とのネットワークを持っていることも多く、安心して任せられるでしょう。
任意売却を検討する際は、必ず任意売却の専門的な知識を持つ不動産会社を選び、相談するようにしましょう。

□まとめ

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に有効な手段ですが、必ずしも成功するとは限りません。
任意売却ができない場合、競売という最悪の事態に陥る可能性があるため、早期に専門家のアドバイスを受けることが重要です。
任意売却ができないケースを事前に理解し、適切な対策を講じることで、競売に陥るリスクを回避することができます。

※こちらは2024年6月21日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

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