不動産の共有名義を単独名義に変更する方法とは？費用も紹介！

不動産の名義を共有名義から単独名義に変更したいと考えている方は多いのではないでしょうか。
共有名義は、複数人で所有する不動産の名義形式であり、所有者の間でトラブルが発生しやすい点が懸念されます。
特に、離婚や相続など、人生における大きな変化を経験する際には、スムーズな手続きと明確な権利関係が不可欠です。
本記事では、共有名義から単独名義への変更を検討されている方のために、その理由、具体的な方法、そして必要となる費用や税金について詳しく解説します。

□不動産の名義を共有名義から単独名義にする理由

共有名義から単独名義への変更には、様々な理由が考えられます。
特に、以下3つの理由が挙げられます。

1:離婚後の管理の容易さ

夫婦間で不動産を共有名義にしていた場合、離婚後にその不動産の所有権を明確にするために、単独名義への変更が有効です。
共有名義のままでは、住宅ローンの支払い、売却、賃貸など、不動産に関するあらゆる手続きにおいて、元配偶者の同意が必要になります。
離婚後も良好な関係を維持できる場合でも、連絡を取り合う必要が生じ、手続きが複雑化する可能性があります。
また、関係が悪化している場合は、手続きが滞ってしまうことも考えられます。

一方、単独名義に変更することで、離婚後の不動産管理をスムーズに行うことができます。
例えば、一方が住み続ける場合、その方の単独名義に変更することで、住宅ローンの支払いや売却など、不動産に関するあらゆる手続きを、その方が単独で行うことが可能になります。

2:親子間の相続対策

親が所有する不動産を、将来、子どもに相続させる場合、相続時のトラブルを回避するため、事前に共有名義から単独名義に変更することが有効です。
親が健在のうちに、子どもに不動産の持分を贈与したり、売却して子どもに買い取らせたりすることで、相続時に発生する相続税の負担を軽減できる場合があります。
また、相続時に遺産分割で争いが発生する可能性も低減できます。

3:相続時の管理の明確化

相続によって不動産を共有名義で取得した場合、誰がその不動産を管理するのかが曖昧になり、管理が行き届かないことがあります。
また、共有名義の場合、所有者全員の同意を得なければ、不動産の売却や賃貸などの処分ができません。
そのため、相続後に不動産を円滑に管理するためには、共有名義から単独名義への変更が有効です。

□共有名義を単独名義に変える具体的な方法

共有名義を単独名義に変更する方法は、大きく4つに分けられます。

1:持分の買い取り

他の共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法です。
例えば、二人で所有する共有名義不動産の場合、他の共有者一人から持分を買い取ることで、自分だけの単独名義にできます。

しかし、買い取るための資金を用意する必要があり、共有者の人数が多いほど交渉相手も増え、手続きが複雑になる可能性があります。

2:持分の売却

他の共有者が単独名義にしたいと望んでおり、自分は持分を手放しても良いと考える場合は、その共有者に持分を売却することもできます。
この方法では、買い手となる共有者に持分を買取る資力があり、取引価格の条件が合致する必要があります。
また、共有者間の関係が良好でなければ、スムーズな売却が難しい場合もあります。

3:土地の分筆

共有名義不動産が土地の場合、分筆も有効な方法です。
分筆とは、共有名義の土地を複数の土地に切り分ける登記手続きのことです。
例えば、持分1/2ずつでA・B共有名義の200平方メートルの土地があったとします。

分筆すると、「A名義の土地100平方メートル」「B名義の土地100平方メートル」とそれぞれの単独名義にできます。

共有名義不動産をそれぞれの単独名義に分筆することを「現物分割」といいます。
分筆は分け方によって土地の価値が低下する可能性があるため、専門家に相談したほうが良いでしょう。

4:共有物分割請求訴訟を行う

当事者である共有者同士では、共有状態の解消に向けた話し合いが進まない場合もあります。
共有名義のままでは、共有者全員の意見が揃わずに不動産を活用できないという場合は、裁判所に共有状態の解消を目的とした請求ができます。
これを共有物分割請求訴訟といい、共有状態の解消について裁判所に判断を仰ぐことができます。

裁判所は法律に則り、どのように共有状態を解消するか（分割方法）を決定します。
そのため、裁判所の決定であれば、冷静に受け入れられることもあるでしょう。

また、共有物分割請求訴訟の提起には、他の共有者の同意は必要ありません。
訴訟を提起すれば、共有状態の解消を前提に、分割方法を裁判所が決定してくれます。

□単独名義への変更に必要な費用と税金

1:司法書士への報酬

司法書士は、不動産登記手続きの専門家です。
共有名義から単独名義への変更手続きを依頼する場合は、司法書士に報酬を支払う必要があります。
司法書士の報酬は、不動産の価格や手続きの複雑さによって異なります。
目安としては、数万円から数十万円程度です。

2:登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記を行う際に発生する税金です。
登録免許税の額は、不動産の価格によって異なります。

3:印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書や贈与契約書などの書類に貼付する税金です。
印紙税の額は、契約金額によって異なります。

4:不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に発生する税金です。
不動産取得税の額は、不動産の価格や取得方法によって異なります。

5:譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却した際に発生する税金です。
譲渡所得税の額は、売却価格と取得価格の差額によって異なります。

6:贈与税

贈与税は、不動産を贈与した際に発生する税金です。
贈与税の額は、贈与された不動産の価格によって異なります。
上記以外にも、不動産の状況や変更方法によって、さまざまな費用が発生する可能性があります。

□まとめ

本記事では、不動産の名義を共有名義から単独名義に変更する理由、具体的な方法、そして必要な費用や税金について解説しました。

共有名義から単独名義への変更には、離婚後の管理の容易さ、親子間の相続対策、そして相続時の管理の明確化などのメリットがあります。
共有名義を単独名義に変更する方法は、持分の買い取り、持分の売却、土地の分筆、共有物分割請求訴訟などがあります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、自分の状況に合わせて最適な方法を選択することが重要です。

※こちらは2024年6月21日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。

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