相続不動産の分割方法を解説！4つの方法と評価方法を比較して最適な選択を！
相続は人生における大きなイベントであり、特に不動産を相続した場合、その分割方法について頭を悩ませる方は少なくありません。
相続不動産の分割は、単に財産を分けるだけでなく、相続人同士の関係や将来の生活にも大きく影響する重要な問題です。
この記事では、相続不動産の分割方法を4つ解説し、それぞれのメリット・デメリット、評価方法について詳しく説明することで、読者の皆様が最適な分割方法を選択できるよう支援します。
□相続不動産の分割が複雑な理由
1:不動産の価値評価の難しさ
不動産の相続において、最も初めに直面するのがその価値評価の難しさです。
不動産は現金や預金と違い、客観的な価値が一目で分かるわけではありません。
評価時点や評価方法によって価格が変動するため、専門的な知識が必要となります。
そのため、不動産の評価は不動産鑑定士などの専門家に依頼することが一般的です。
2:物理的に分割できない性質
不動産は、現金のように簡単に分割することができません。
例えば、一つの土地を半分に分けた場合、それぞれの土地の利用価値が下がることがあります。
また、共有する場合には、共有者全員の同意が必要となり、権利関係が複雑化する可能性があります。
こうした物理的な制約が、不動産の相続を複雑にする一因です。
3:相続人間の利害対立
不動産の相続では、相続人間で意見が対立することが少なくありません。
ある相続人がその不動産を取得したいと考える一方で、別の相続人は売却して現金化したいと考えることもあります。
特に、相続財産である不動産に居住していたり、商売をしていたりする相続人がいる場合、その対立は深刻化しがちです。
4:相続登記の必要性
不動産を相続した場合、その不動産の名義を被相続人から相続人に移転するための登記手続きが必要です。
2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続発生後の不動産についても登記申請が求められます。
この手続きを怠ると、法定相続分を第三者に対抗することができず、権利関係が複雑化する可能性があります。
登記手続きには多くの書類が必要であり、弁護士や司法書士のサポートが望ましいでしょう。
□4つの不動産分割方法を理解する
1:現物分割
現物分割とは、遺産をそのままの形で分割する方法です。
例えば、Aさんが甲土地を取得し、Bさんが乙建物を取得する、といった形です。
この方法は遺産の現物を直接相続するため、相続人がそのまま利用することができるというメリットがあります。
しかし、各相続人の具体的相続分に完全に一致するように分割することが難しい場合があります。
そのため、場合によっては代償分割と併用することが求められます。
2:代償分割
代償分割は、特定の相続人が遺産の現物を取得し、その代わりに他の相続人に対して金銭などを代償として支払う方法です。
例えば、Aさんが甲土地を相続し、その代わりにBさんに対して1000万円を支払うといった形です。
この方法により、遺産の具体的相続分を公平に分配することができます。
しかし、代償金を支払うための資金が必要であり、場合によっては相続人間で新たな負担が発生することもあります。
3:換価分割
換価分割は、不動産を売却してその売却代金を分割する方法です。
この方法は、現金で分割するため公平感があり、不動産の処分が容易になります。
例えば、相続税の支払いのために現金が必要な場合には非常に有益です。
ただし、不動産の売却には時間がかかることがあり、市場の状況によっては売却が困難な場合もあります。
4:共有分割
共有分割は、不動産を相続人全員で共有する方法です。
それぞれの相続人が法定相続分に応じて共有持分を持つことになります。
この方法は、公平感があり、簡単に実行できるというメリットがあります。
しかし、不動産の処分や利用に際しては共有者全員の同意が必要となり、意思決定が難航する可能性があります。
また、次の世代への相続で共有者が増えると、権利関係が一層複雑化するリスクもあります。
□不動産の評価方法と適切な選び方
1:公示価格
公示価格は、全国の標準地について国が定める地価であり、適正な評価額とされています。
この評価額は、国土交通省が毎年1月1日時点の価格を基に、複数の不動産鑑定士が調査し、最終的に決定します。
公示価格は毎年3月以降に官報で公表され、不動産の客観的な評価を行うための重要な指標となります。
比較法、還元法、原価法の3つの方法を用いて総合的に算定されるため、信頼性が高い評価方法です。
2:相続税路線価
相続税路線価は、相続税の算定基準として用いられる不動産の評価額です。
市街地の道路に面した宅地の1平方メートルあたりの価格が示されており、路線価が定められた地域の土地評価に用いられます。
実勢価格や公示価格の8割程度の評価額となるため、相続税計算の基準として広く使われています。
この評価方法は相続税申告において必須であり、公正な評価を提供します。
3:基準地価
基準地価は、各都道府県が選んだ基準地について、不動産鑑定士が調査し定めた地価です。
公示価格と異なり、住宅地や商業地、工業地などの多様な土地について評価が行われます。
毎年9月に公示され、公示価格の補完的な役割を果たします。
基準地価は地方自治体が主体となっており、その地域の特性を反映した評価を提供します。
4:固定資産税評価額
固定資産税評価額は、不動産の固定資産税を課税する際の基準となる評価額です。
市町村役場や都府県税事務所で固定資産評価証明書を取得することで確認できます。
固定資産税評価額は公示価格や実勢価格の7割程度の評価となることが多く、安定した評価基準として利用されます。
固定資産税評価額は、相続の際の参考としても有効です。
5:実勢価格
実勢価格とは、不動産市場で実際に取引される価格を指します。
市場の時価として、売買価格の決定において重要な指標となります。
実勢価格には、不動産鑑定士による鑑定評価額と不動産会社による査定額の2種類があります。
不動産鑑定士の鑑定評価額は、客観的な交換価値を示し、公正な価格を提供します。
一方、不動産会社の査定額は、市場動向や物件の個別要因を反映した価格であり、売買交渉に役立ちます。
□まとめ
不動産の相続は、その価値評価の難しさ、物理的な分割の困難さ、相続人間の利害対立、そして相続登記の必要性といった要因から、非常に複雑です。
不動産の分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4つがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
さらに、遺産分割の前提として不動産の評価方法も重要であり、公示価格、相続税路線価、基準地価、固定資産税評価額、実勢価格の5つの方法があります。
これらの評価方法を理解し、状況に応じて適切に選択することが、円滑な遺産分割の鍵となります。
以上を踏まえ、不動産の相続手続きを進める際には、専門家のサポートを得ながら、計画的に対応していくことが重要です。
□ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □
住み替え・相続・任意売却などの売却の
プロがそろった不動産屋さん
アパマンショップ三口新町店 高山不動産
にお任せください！
ＴＥＬ：076-264-8686
◇不動産売却サービスページへ移動◇
mail： mitsukuchishinmachi@apamanshop-fc.com
□ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □ ■ □
※こちらは2024年7月22日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
