相続した不動産の売却にかかる税金で損をしない！節税対策と確定申告の基礎知識
相続した不動産を売却しようと考えている皆様。
その際にどのくらいの税金がかかるか、節税対策はあるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。
相続した不動産の売却には、相続税以外にも様々な税金が発生します。
知らないまま売却してしまうと、思わぬ税金負担で損をしてしまう可能性も。
この記事では、相続した不動産の売却で発生する税金の種類、計算方法、節税対策、確定申告の基礎知識をわかりやすく解説します。
相続した不動産の売却を検討されている方は、ぜひ最後まで読んで、安心して売却できるよう準備を進めてください。
□不動産売却税金相続でかかる5つの税金
相続した不動産を売却する場合、相続税以外にも、以下の5つの税金が発生する可能性があります。
1:登録免許税
相続登記の名義変更にかかる税金で、税率は不動産の価額の0.4%です。
例えば、相続した不動産の価額が3,000万円の場合、登録免許税は12万円（3,000万円×0.4%）となります。
2:印紙税
売買契約書に貼付する印紙代で、税額は売買代金に応じて2,000円から10万円です。
例えば、相続した不動産を4,000万円で売却する場合、印紙税は2万円となります。
3:譲渡所得税
相続不動産売却で出た利益に対してかかる税金で、税率は譲渡所得の30%または15%です。
所得税の税率は、その不動産の所有期間によって異なり、5年以下であれば30%、5年以上であれば15%となります。
4:住民税
相続不動産売却で出た利益に対してかかる税金で、税率は譲渡所得の9%または5%です。
住民税の税率は、譲渡所得税と同様に、不動産の所有期間によって異なり、5年以下であれば9%、5年以上であれば5%となります。
5:復興特別所得税
東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするための税金で、令和19年まで所得税の税率に2.1%が加算されます。
税率は譲渡所得の0.63%または0.315%です。
これらの税金は、売却によって利益が出た場合に発生します。
売却によって損失が出た場合は、これらの税金はかかりません。
□不動産売却税金相続で確定申告は必要？
相続した不動産を売却した場合、利益が出れば確定申告が必要となります。
＊譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法は、「譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」です。
それぞれの項目の詳細は次の通りになっています。
・譲渡収入金額：売却して得たお金（不動産が売れた金額）
・取得費：不動産を取得するためにかかったお金（買ったときの購入代金や購入手数料、登録免許税など）
・譲渡費用：不動産を売るためにかかったお金（不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税など）
＊確定申告が必要なケース
確定申告が必要となるケースを4つ紹介します。
1:相続した不動産を売却した場合
相続した不動産を売却した場合、売却によって発生した利益は「所得」とみなされるので所得税の確定申告が必要です。
2:賃貸収入がある不動産を相続した場合
賃貸収入が発生する場合、相続人の「所得」となるため確定申告が必要となります。
3:不動産を現金化して分割相続した場合
相続時に遺産分割の方法として不動産を売却して相続人が現金で分割した場合、そこで発生した売却利益は「所得」とみなされるので確定申告が必要となります。
4:相続した不動産を寄付した場合
国や地方自治体、特定の団体へ財産を寄付した場合、一定の要件を満たしていれば寄付金控除として所得税の控除を受けられる可能性があります。
確定申告を行う期間は、不動産を売却したり、賃貸収入がある不動産を相続したりした年の翌年2月16日から3月15日です。
確定申告の書類は、在住している地域の税務署の相談窓口に行き、職員に相談しながら作成できます。
国税庁のホームページでも所得税の確定申告書を作成できます。
□不動産売却税金相続で賢く節税する方法
相続した不動産の売却における節税対策には、いくつかの特例があります。
1:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
この特例は、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に適用できます。
相続税の申告期限は、相続発生から10ヶ月以内です。
この特例を利用すれば、取得費に売却した不動産に対する相続税額も加算できます。
そのため、所得税・住民税の課税対象となる譲渡所得の額を減らし、節税効果が期待できます。
2:相続した空き家を売却したときの3,000万円控除
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できます。
この控除は、譲渡収入金額が3,000万円以下の場合、譲渡所得がゼロ（またはマイナス）になるため、所得税も住民税も課税されなくなります。
この特例を利用できるためには、建物が以下の要件を満たしている必要があります。
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。
3:マイホームを売却したときの3,000万円控除
こちらは売却した不動産がマイホーム（居住用財産）であった場合に適用される控除です。
相続した人が、その家を自宅として居住していた場合に受けられます。
例えば、夫婦でマンションに住んでいて夫が亡くなり妻が相続した場合や、親子で一戸建てに住んでいて、親が亡くなり子が相続した場合などは、この控除の対象となります。
これらの特例を利用するためには、詳しい適用要件がありますので、国税庁のホームページなどで確認しましょう。
□まとめ
相続した不動産を売却する際には、相続税以外にも、登録免許税、印紙税、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税の5つの税金が発生する可能性があります。
売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要となります。
節税対策として、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、相続した空き家を売却したときの3,000万円控除、マイホームを売却したときの3,000万円控除などがあります。
売却前に、これらの税金の種類、計算方法、節税対策をしっかりと理解し、事前に計画を立てておくことが重要です。
売却に関する疑問や不安な点があれば、税理士や不動産会社などに相談しましょう。
相続した不動産の売却にお困りの際は、ぜひ当社までご相談くださいね。
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※こちらは2024年7月22日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。
