不動産オーナーの相続対策・円満な承継と節税を実現する戦略

不動産を所有するオーナーにとって、相続は避けて通れない大きな課題です。
高額な相続税の発生や、相続人同士の争いといったリスクを未然に防ぐためには、事前の対策が不可欠です。
今回は、不動産オーナーの相続対策について、相続税対策、遺産分割対策、そして納税資金対策の3つの柱を軸に解説します。
具体的な対策方法やメリット・デメリット、注意点などを分かりやすくご紹介します。

□相続税対策で節税効果を高める方法

＊小規模宅地等の特例を活用する

小規模宅地等の特例は、相続税の計算において、宅地の評価額を最大80％（賃貸不動産の敷地は最大50％）減額できる制度です。
この特例が適用されるかどうかで、相続税額に大きな差が生じる可能性があります。
適用要件は、被相続人が居住していた宅地、事業に使用していた宅地、貸付事業に使用していた宅地、特定同族会社の事業に使用していた宅地などです。
具体的には、宅地の面積や用途、相続人の状況など、様々な条件を満たす必要があります。
特例を受けるためには、相続税申告時に必要な書類をきちんと準備し、税務署に申請する必要があります。
専門家である税理士に相談し、適用要件を満たしているか確認することをお勧めします。

＊賃貸不動産の評価額を下げる工夫

賃貸不動産の評価額は、空室率や家賃収入、建物の築年数などによって大きく変動します。
空室が多いと評価額が下がるため、入居率を高める工夫が重要です。
リフォームやリノベーションによる魅力向上、家賃設定の見直し、積極的な募集活動などを通じて、入居率を上げることで評価額の低下を防ぎ、節税につなげることができます。
また、建物の維持管理を適切に行い、老朽化を防ぐことも評価額を維持するために重要です。

＊生前贈与による相続財産の減額

生前贈与は、相続前に財産を贈与することで相続財産を減らし、相続税を節税する効果的な方法です。
贈与税の発生は避けられませんが、年間110万円までは贈与税が非課税となるため、暦年贈与を活用することで節税効果を高めることができます。
ただし、贈与する財産や贈与の方法、贈与を受ける側の状況など、様々な点を考慮する必要があります。
贈与契約の内容によっては、贈与税だけでなく、相続税にも影響する可能性があるため、税理士などの専門家に相談し、適切な方法を選択することが重要です。

＊不動産の法人化による節税効果

複数の不動産を所有している場合、不動産を法人化することで相続税を節税できる可能性があります。
不動産を法人の所有にすることで、相続財産から外れ、相続税の課税対象から除外されます。
ただし、法人化には設立費用や維持管理費用がかかります。
また、法人の利益に対して法人税が課税されるため、トータルの税負担が軽減されるかどうかは、個々の状況によって異なります。
法人化による節税効果を検討する際には、税理士や弁護士などの専門家の意見を聞き、メリット・デメリットを総合的に判断することが重要です。

□円満な遺産分割を実現する対策

＊遺言書の作成と遺留分の理解

遺言書を作成することで、相続財産の分割方法を明確に定め、相続人同士の争いを防ぐことができます。
遺言書には、相続人に相続させる財産、相続割合、相続人への条件などを具体的に記載する必要があります。
また、遺留分についても理解しておく必要があります。
遺留分とは、法律によって相続人に最低限保障されている相続分であり、遺言で遺留分を侵害することはできません。
遺留分を侵害した場合、遺留分を侵害された相続人から遺留分相当額の請求を受ける可能性があります。

遺言書の作成は、専門家である弁護士に依頼するのが安心です。

＊不動産の分割方法を事前に検討する

不動産は、現金のように簡単に分割することができません。

そのため、相続前に不動産の分割方法について検討しておくことが重要です。
不動産を分割する場合、物理的に分割する方法、共有する方法、売却して現金で分割する方法などがあります。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、相続人の状況や不動産の特性などを考慮して、最適な方法を選択する必要があります。

＊相続人とのコミュニケーションを重視する

相続問題は、感情的な問題が大きく影響するケースが多いです。
相続人同士の良好なコミュニケーションを維持し、相続に関する話し合いを事前に始めることが重要です。
相続人それぞれの希望や考えを聞き取り、合意形成を図る努力をすることで、円満な相続を実現することができます。

□相続税の納税資金を確保するための戦略

＊遊休不動産の売却による資金調達

相続税の納税には、相続開始から10ヶ月以内という期限があります。
そのため、納税資金を事前に確保しておくことが重要です。
遊休不動産を売却することで、相続税の納税資金を確保できます。
売却には時間が必要なため、早めに売却計画を立て、不動産会社に相談することをお勧めします。

＊生命保険の活用

生命保険は、相続税の納税資金を確保するための有効な手段です。
生命保険金は、相続税の課税対象となりますが、相続税の支払いに充てることができます。
また、特定の受取人を指定することで、相続人同士の争いを防ぐ効果も期待できます。

＊金融機関への相談と事前準備

相続税の納税資金が不足する可能性がある場合は、金融機関に相談し、融資の可能性について検討することが重要です。
金融機関によっては、不動産を担保とした融資を受けられる場合があります。
事前に相談しておくことで、いざという時にスムーズに資金調達できる可能性が高まります。

＊その他の資金調達手段の検討

遊休不動産の売却や生命保険、金融機関からの融資以外にも、投資信託の売却、株式の売却、親族からの借入など、様々な資金調達手段があります。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、状況に応じて最適な方法を選択する必要があります。

□まとめ

不動産オーナーの相続対策は、相続税対策、遺産分割対策、納税資金対策の3つの柱をバランスよく検討することが重要です。
それぞれの対策には、専門的な知識や手続きが必要となる場合もあります。
スムーズな相続を実現するためには、税理士や弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが不可欠です。
早めの準備と専門家への相談が、円満な相続と節税につながります。
相続は人生における大きな転換期です。
不安や疑問を抱えたまま、相続を迎えるのではなく、専門家の力を借りながら、将来に備えていきましょう。
相続は、単なる財産承継だけでなく、家族の未来を築くための重要な機会でもあります。
計画的な準備と専門家との連携によって、安心できる相続を実現し、次世代へとバトンを渡せるよう努めましょう。

高山不動産では、不動産オーナーの皆さまに寄り添った専門的なサポートを提供しております。
相続税対策や運用プランのご相談など、ぜひ当社にお任せください。

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※こちらは2025年1月8日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。