家賃収入と年金・確定申告の関係は？収入と税金について解説！

老後の生活設計において、年金と家賃収入は重要な収入源となるでしょう。 しかし、これらの収入と確定申告の関係性について、疑問を抱いている方も少なくないのではないでしょうか。 今回は、年金、家賃収入、そして確定申告の関連性を分かりやすく解説します。 特に、確定申告が必要かどうかを判断する基準について、具体的な例を交えながら説明していきます。 不動産投資による家賃収入を得ている高齢者の皆様にとって、役立つ情報となるよう心がけましたので、ぜひ最後までお読みください。 高齢期の税金対策に役立つ知識を得られるよう、努めてまいります。

□家賃収入と年金・確定申告の関係は？

＊年金収入と確定申告の必要性

年金収入は、種類によって税金の取扱い方が異なります。
老齢基礎年金や老齢厚生年金などは「雑所得」として扱われ、年金支給時に源泉徴収されます。
しかし、所得金額が控除額を下回る場合は、確定申告は不要です。
65歳未満の方の場合、公的年金等の収入金額が70万円以下の場合は雑所得は0円となります。
70万円超の場合も、控除額を差し引いた金額が課税対象となります。
65歳以上の方についても同様で、120万円以下は雑所得0円となります。
控除額は年齢によって異なります。
また、基礎控除（令和6年度は38万円）も加味して、最終的な所得金額が判断されます。
所得金額が0円またはプラスであれば、税金が発生します。
所得税の計算は、年金収入だけでなく、他の収入と合算して行われます。

＊家賃収入（不動産所得）と確定申告

家賃収入は「不動産所得」に分類されます。
不動産所得の計算は、「総収入金額－必要経費」で行います。
総収入金額には、賃貸料以外にも、名義変更料、更新料、敷金・保証金（返還不要部分）、共益費などが含まれます。
一方、必要経費には、固定資産税、都市計画税、損害保険料、修繕費、減価償却費、借入金の利子などが含まれます。
減価償却費は、建物の耐用年数に応じて計算される費用で、建物の価値の減少分を償却するものです。
建物の種類によって耐用年数が異なり、償却率も異なります。
例えば、鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年、木造は22年と定められています。
これらの経費を差し引いた金額が不動産所得となります。
この不動産所得は、他の所得と合算して所得税が計算されます。

＊年金と家賃収入の合算と税金計算

年金収入と家賃収入は、それぞれ異なる種類の所得として扱われますが、所得税の計算においては合算されます。
つまり、年金収入（雑所得）と家賃収入（不動産所得）を合計した所得金額に対して、税率が適用されます。
所得税額は、所得金額に応じて税率が段階的に上がります。
所得税率は、他の所得（給与所得など）がある場合も同様に、総合的に判断されます。
税率は、所得金額に応じて異なり、控除額も考慮されます。
確定申告を行うことで、税金の還付を受ける可能性もあります。
還付を受けるためには、医療費控除や寄付金控除などの適用条件を満たす必要があります。

□確定申告が必要なケースと不要なケース

＊確定申告が必要となる条件

確定申告は、年金収入と家賃収入の合計所得金額が一定額を超える場合に必要となります。
具体的には、公的年金等の収入金額の合計が400万円を超える場合や、公的年金等以外の所得金額が20万円を超える場合が該当します。
この判断基準は、国税庁が定めるもので、年齢や所得金額によって異なります。
また、医療費控除や寄付金控除などの適用を受ける場合も、確定申告が必要です。
これらの控除を受けることで、税金が還付される可能性があります。
税金の還付を受けるためには、医療費や寄付金の領収書などの証拠書類を準備する必要があります。

＊確定申告が不要となる条件（確定申告不要制度）

一定の条件を満たす場合は、確定申告が不要となる「確定申告不要制度」が適用されます。
この制度は、公的年金等の収入金額の合計が400万円以下で、かつ、公的年金等以外の所得金額が20万円以下の場合に適用されます。
この制度を利用できるかどうかは、源泉徴収票を確認することで判断できます。
源泉徴収票には、年間の年金収入金額が記載されています。
この金額が400万円以下の場合は、条件1を満たしています。
また、他の所得（家賃収入など）の合計が20万円以下であれば、条件2も満たし、確定申告不要制度が適用されます。
ただし、税金の還付を受けたい場合は、確定申告が必要となる場合があります。

＊税金の還付について

確定申告不要制度が適用される場合でも、税金の還付を受けたい場合は確定申告が必要です。
例えば、医療費控除や寄付金控除を利用して、税金を還付してもらうことができます。
医療費控除は、年間の医療費の自己負担額が一定額を超えた場合に利用できます。
寄付金控除は、寄付をした金額に応じて控除を受けることができます。
これらの控除を受けるためには、医療費や寄付金の領収書などの証拠書類を提出する必要があります。
また、家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が赤字の場合、他の所得の利益と相殺することができます（損益通算）。
この場合も確定申告が必要となります。

□家賃収入を得る際の注意点とメリット

＊家賃収入を得るメリット

家賃収入を得る最大のメリットは、不労所得を得られる点です。
老後の生活費の足しにすることができ、生活の安定につながります。
また、不動産はインフレ対策としても有効です。
インフレ時には、不動産の価値が上昇する傾向があり、資産価値の維持・向上に繋がります。
さらに、不動産は相続財産としても活用できます。
将来、子供や孫に財産として残すことも可能です。
ただし、不動産投資にはリスクも伴います。
空室リスクや修繕費用の負担など、予めリスクを理解した上で投資を行うことが重要です。

＊家賃収入を得る際の注意点

家賃収入を得る際には、いくつかの注意点があります。
まず、確定申告が必要となる可能性がある点です。
家賃収入は所得として計上されるため、所得税の確定申告が必要となる場合があります。
また、家賃収入によって扶養から外れる可能性もあります。
扶養家族である配偶者や親族が家賃収入を得ることで、扶養控除を受けられなくなる可能性があります。
さらに、不動産投資には空室リスクや修繕費用の負担などのリスクが伴います。
物件の管理や維持にも費用がかかるため、家賃収入だけで賄えるとは限りません。
これらのリスクを考慮した上で、不動産投資を行う必要があります。

＊不動産投資における節税効果

不動産投資は、節税効果も期待できる投資方法です。
家賃収入を得る際に発生する経費を必要経費として計上できるため、課税対象となる所得を減らすことができます。
計上できる経費には、固定資産税、修繕費、減価償却費、借入金の利子などがあります。
特に、減価償却費は高額になることが多いため、節税効果が高いです。
減価償却費は、建物の耐用年数に応じて計算される費用です。
建物の種類によって耐用年数が異なり、償却率も異なります。
これらの経費を適切に計上することで、税負担を軽減することができます。
ただし、税制改正などによって、節税効果が変わる可能性もあります。

□まとめ

今回は、年金、家賃収入、そして確定申告の関連性について解説しました。
年金収入と家賃収入は、それぞれ異なる種類の所得として扱われますが、所得税の計算においては合算されます。
確定申告の必要性の判断基準は、公的年金等の収入金額と公的年金等以外の所得金額によって異なります。
確定申告不要制度が適用される場合でも、税金の還付を受けたい場合は確定申告が必要です。
家賃収入を得る際には、確定申告や扶養の扱い、空室リスクや修繕費用などのリスクに注意する必要があります。
しかし、家賃収入は不労所得となり、老後の生活の安定に繋がるメリットがあります。
不動産投資は、節税効果も期待できるため、老後資金対策として有効な手段の一つと言えるでしょう。
ただし、個々の状況によって最適な対策は異なるため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
不動産投資は、専門家のアドバイスを得ながら慎重に進めることが重要です。

高山不動産では、賃貸経営に関する税務や申告のサポートを含め、オーナー様の資産運用を全力でお手伝いいたします。
専門スタッフが親身に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□
入居者様への対応・空室対策・資産運用・節税対策などの不動産管理の
プロがそろった不動産屋さん
アパマンショップ三口新町店 高山不動産
にお任せください！
ＴＥＬ：076-264-8686
◇不動産管理サービスページへ移動◇
mail： mitsukuchishinmachi@apamanshop-fc.com
□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□　■　□

※こちらは2025年1月22日時点での情報です。内容が変更になる可能性がございますのでご了承ください。